FINANCER MON ACHAT IMMOBILIER

L’investissement immobilier peut être financé au comptant ou jusqu’à 100 % par emprunt amortissable ou  in fine selon les situations particulières.

Le choix entre taux fixe et taux variable pour votre crédit immobilier n’est pas simple. Le recours au prêt à taux variable pourrait être une solution à analyser à condition que l’écart entre le taux variable proposé et le taux fixe soit important.

Par sécurité, il est possible de souscrire un crédit immobilier à taux variable capé. Il s’agit d’un plafond que le taux d’intérêt, même s’il est variable, ne pourra pas dépasser. Il peut être de +1% ou +2% par rapport au taux initial. Au cas par cas, c’est parfois un choix intermédiaire judicieux. 

Deux constats peuvent être fait sur le niveau des taux d’intérêt :

  • Les taux des crédits à taux variable sont plus faibles que les taux des crédits à taux fixe (ce qui est normal est constant). La différence est entre 0,5% et 1% inférieur.
  • La marge de négociation est plus forte. Les banques préfèrent les crédits à taux variable car leur risque de taux d’intérêt est plus faible, la marge de négociation de l’acquéreur est plus forte.

Crédit étude3SERFI Patrimoine dispose de divers partenariats adaptés à chaque situation et à chaque besoin. Souvent même, et c’est régulièrement notre recommandation, c’est la plateforme qui fournit le produit qui est la plus concurrentielle pour mettre en oeuvre le financement de ses propres programmas ou solutions.

En général, la durée du financement est la même que celle de l’investissement, soit entre 15 et 20 ans auxquels s’ajoute le délai de construction pour les ventes en état futur d’achèvement (VEFA). Toutefois la durée de financement est libre et définie en fonction des stratégies patrimoniales mises en place avec nos investisseurs.

L’hypothèque constitue souvent  la garantie principale du financement mais, au cas par cas, il pourrait y en avoir d’autres. En effet, l’investissement est un droit réel immobilier qui peut être cédé ou hypothéqué quasi librement.

En cas de crédit in fine, SERFI Patrimoine préconise habituellement  l’adossement d’un contrat d’assurance-vie dont la capitalisation permet de rembourser l’emprunt à l’échéance. Ce type de financement n’a pas notre préférence et nous le réservons à quelques cas particulier.

Pour le cas particulier du financement d’un bien immobilier démembré,  la valeur de la nue-propriété augmente mécaniquement au fil du temps jusqu’à atteindre la valeur de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Indépendamment de l’évolution des prix de l’immobilier, la valeur de la garantie augmente automatiquement alors que l’encours du prêt reste fixe (in fine) ou diminue (amortissable).

POINTS DE VIGILANCE : Sauf cas particulier, l’opération de financement repose souvent sur la perception d’un loyer, ce qui peut impliquer un retard, une modification ou une défaillance éventuelle provenant du facteur locatif. En cas de défaillance, la banque peut réaliser sa garantie par conséquent entraîner, en plus, une perte de valeur sur le marché secondaire. À cela pourrait s’ajouter une difficulté collatérale supplémentaire s’il y avait un avantage fiscal spécifique attaché à l’acquisition du bien financé qu’il faudrait restituer en tout ou partie.

Credit Trap, Predatory Lending, Man CaughtSERFI Patrimoine est très attentif a ces points de vigilance qui sont pris en compte avant la decision d’investir pour en mesurer tous les risques et mettre en place des mesures préventives pour en limiter les désagréments.  

On prend en compte également le risque de réintégration fiscale des financements réalisés par une entreprise ou personne morale 

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