Quatre sécurités pour les investisseurs

Epargne immobilière tangible et sécurisée


AvantagesPREMIÈRE SÉCURITÉ  Une analyse et une sélection rigoureuse des résidences suivant des critères quantitatifs et qualitatifs définis rigoureusement par un cahier des charges strict et standardisé.

  • Qualité de l’emplacement, des prestations, des équipements collectifs dans l’environnement de la résidence
  • Sécurité du montage financier et du placement proposé avec un promoteur reconnu, un gestionnaire d’expérience, des garanties locatives, des baux fermes (selon les fiscalités)
  • Pérennité de la rentabilité et /ou de la valeur patrimoniale du bien proposé
  • Analyse du marché locatif

Cerenicimo a notamment développé la première méthode de scoring de l’immobilier d’investissement au travers de différents modèles matriciels, lui permettant d’évaluer les volets patrimoniaux et locatifs de chaque programme étudié et ainsi de ne sélectionner que les meilleurs. Ainsi sera mise en évidence la cohérence du couple rendement / risque.

Le scoring Cerenicimo se décompose en 2 parties distinctes et complémentaires :

1/ Le scoring patrimonial

La détermination d’une valeur d’achat cohérente est un préalable indispensable au succès de tout investissement. Pour cette raison, 3 composantes sont analysées :

Valeur d’achat

  • Comparaison du niveau de prix d’un programme à ceux de biens comparables sur le marché du neuf et de l’ancien.
  • Analyse au regard du type d’actif (support dédié ou peu dédié).

> Caractéristiques immobilières

  • Le foncier
  • La pérennité et la qualité architecturale
  • Les aménagements intérieurs
  • Les équipements collectifs et les services
  • La performance énergétique

> Marché et environnement

  • Les projets de développement
  • Le dynamisme local
  • L’accessibilité

2/ Le scoring exploitation

Pour un programme immobilier géré, le Scoring exploitation permet d’évaluer la sécurité d’un investissement avec comme point clef la solidité financière ainsi que la cohérence économique du montage produit. Il convient donc d’analyser :

> Solidité financière

  • Chiffre d’affaires
  • Performances financières
  • Un niveau de loyer assurant la soutenabilité de l’exploitation
  • Taux d’occupation

> Caractéristiques générales

  • Savoir-faire et expérience du gestionnaire
  • Parc en gestion

> Adéquation du bien

  • Cadre / Environnement
  • Typologie et surface des logements
  • Services de la résidence
  • Proximité des services et loisirs

Remarques 

A noter que ce scoring sera légèrement différent pour un programme d’habitation classique (Immobilier nu). Il permet de prendre plus facilement la mesure des investissements que l’on pourra faire, grâce à une approche claire, cohérente et systémique.

Les critères retenus découlent de la présence et expérience de près de 20 ans de Cerenicimo dans le secteur immobilier d’investissement mais comportent, de fait, une part d’aléas.

Visioconférence qui explique en détail cet outil : Cliquer ici


AvantagesDEUXIÈME SÉCURITÉ  Prise en charge de la revente

Filiale du Groupe Consultim Finance, Cerenicimo Asset s’impose elle aussi comme la référence en France pour la rencontre de l’offre et la demande en matière d’immobilier géré de seconde main.

Cerenicimo Asset revente immobilier géré (LMNP) 2

Une double vocation pour une double mission :

  • Proposer des solutions d’ASSET MANAGEMENT (voir deuxième avantage : renégociation, accompagnement au renouvellement des baux, recherche de gestionnaire… )
  • Assurer la revente des biens en exploitation acquis auprès de Cerenicimo, mais également auprès de tout autre opérateur, afin d’assurer au client investisseur la liquidité de ses actifs.

D’une part, elle permet d’apporter une réponse fiable, lisible et compréhensible pour les acquéreurs s’interrogeant sur la liquidité à terme de leur investissement. D’autre part, elle offre aux propriétaires la possibilité de réaliser leur capital dans les meilleures conditions et dans des délais rapides, donnant ainsi à SERFI Patrimoine l’opportunité de suivre et/ou de provoquer les arbitrages de ses investisseurs. 

Vous voulez vendre votre résidence gérée, que vous avez actuellement, on peut vous apporter une réponse au cas par cas.

Nous contacter par courriel


AvantagesTROISIÈME SÉCURITÉ  Un Asset Management exclusif

Pour certaines résidences, le mandat d’Asset Management sera confié à Cerenicimo Asset pour l’intégralité des lots. Filiale spécialisée dans l’immobilier géré, son expertise assurera pendant toute la durée du bail les relations entre les propriétaires et le preneur à bail.

Cerenicimo Asset sera ainsi l’interlocuteur exclusif entre les investisseurs et le preneur à bail pour les opérations principales suivantes :
    – Editer l’intégralité des factures clients.
    – Collecter le loyer versé par le preneur à bail.
    – Assurer la redistribution des loyers trimestriels auprès des propriétaires.
    – Collecter auprès des propriétaires les justificatifs nécessaires au remboursement des -—-taxes remboursées par le preneur.
    – Veiller à la bonne exécution du bail.
    – Accompagner les investisseurs lors du renouvellement du bail.

Bien plus qu’un intermédiaire, Cerenicimo Asset accompagnera les investisseurs tout au long de la vie de leur investissement et, fort de son pouvoir de représentation de l’ensemble des propriétaires, sera le garant d’une relation stable et pérenne avec le preneur à bail de la résidence considérée. (LIRE ARTICLE)

 

Avantages

QUATRIÈME SÉCURITÉ  L’Engagement Liquidité(1)

L’alliance de deux entités complémentaires

  • Cerenicimo Asset(2), spécialiste de la revente de biens immobiliers gérés
  • La Garantie Protection Revente, souscrite par Cerenicimo auprés de l’assureur ACE.

Dans le cadre de l’Engagement Liquidité ® et pour les programmes éligibles, si durant les 9 années qui suivent l’acquisition de votre client, un cas de force majeure(3) l’oblige à revendre prématurément son bien, Cerenicimo Asset s’engage à gérer cette revente de manière prioritaire, et à des conditions préférentielles.

Dans la mesure où le marché immobilier du moment obligerait à céder le bien à une valeur inférieure à son prix d’achat, et pour en assurer rapidement la liquidité, l’assurance Protection Revente liée à l’Engagement Liquidité ® indemniserait le client de la moins-value réalisée jusqu’à 20 % du prix d’achat et pour un montant maximum de 35 000 € (4) (53 000 € dans la limite de 30 % du prix d’achat dans le cadre des investissement Outre-Mer).

(1) Cette note présente les principales caractéristiques de « l’Engagement Liquidité® ». Pour l’ensemble des garanties et des modalités de fonctionnement, se référer expressément aux conditions générales et particulières des contrats.
(2) Aléas de la vie, réalisation de capital, fin d’un avantage fiscal… Dans le cadre d’investisseurs propriétaires de logements situés en résidence avec services gérées sous bail commercial (EHPAD, Tourisme, Etudiant, …), la question de la revente peut légitimement se poser. Lire en lien : Revente immobilier géré_Dec 2014.pdf
(3)  Éventuelle moins-value indemnisée dans la limite de 20 % du prix d’achat et de 35 000 €. Cas de force majeure : licenciement économique, liquidation judiciaire, décès consécutif à un accident, invalidité permanente totale consécutive à un accident, divorce de l’assuré(e), dissolution du Pacs (à noter que pour le divorce et la dissolution du PACS, la garantie porte sur 5 ans). Pour l’ensemble des garanties et des modalités de fonctionnement, se référer expressément aux conditions générales et particulières des contrats.
(4) Selon le montage financier retenu et la date de vente.

Cérénicimo engagement liquidité

 

Cerenicimo Asset revente immobilier géré (LMNP)

 

 

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Nous avons l’expérience de répondre aux questions les plus diverses de nos investisseurs …
> Le marché du tourisme est-il un marché lisible ?
> Le marché du tourisme, cyclique, peut-il résister aux aléas économiques et géopolitiques ?
> Le pouvoir d’achat des Français est en baisse, ils partent de moins en moins en vacances… Le risque de ne pas louer est-il élevé ?
> Les touristes ont-ils tendance à privilégier le Sud-Est de la France ? Quel regard porter sur les autres destinations ?
> L’enneigement est un critère déterminant favorisant le tourisme de montagne, les stations de moyenne altitude ne sont-elles pas trop risquées ?
> Un lot en Résidence de Tourisme se valorise-t-il moins qu’un bien immobilier traditionnel ? 
> Achète-t-on un bien en Résidence de Tourisme plus cher qu’un bien nu ?
> Bénéficiant d’avantages fiscaux, les biens en Résidence de Tourisme sont-ils « survendus » ?
> Si cela est si rentable, pourquoi l’exploitant ne conserve-t-il pas la propriété des murs ?
> De nombreux exploitants ont déposé le bilan ou revu les loyers à la baisse. Ce marché est-il à risque ?
> Pourquoi plafonner les loyers à la hausse, pas à la baisse ?
> L’investisseur devra-t-il consacrer un budget important à l’entretien de son bien ?
> Un bail commercial n’est-il pas trop contraignant ?
> Les indemnités d’éviction ne sont-elles pas trop élevées, empêchant ainsi de réaliser la potentielle plus-value ?
> Le rendement est-il moins intéressant comparé à d’autres supports ?
> Est-il possible de revendre facilement ce type de biens ?
> Comment revendre, quand, par qui, à quel prix ? Y a-t-il des conséquences fiscales ? Qu’en est-il de la plus-value ?

Il n’y a pas de questions sans réponses …

… mais il n’y a pas de réponses sans questions !

Posez-nous les vôtres.


 

 —-REMARQUE EN CONCLUSION

Les biens présentés de Cerenicimo ne sont que des opportunités au sein d’une offre de produits d’investissement beaucoup plus large et en évolution permanente.

Contactez-nous pour en parler et pour trouver le dispositif et le produit qui vous convienne le mieux ainsi que la meilleure manière de l’acquérir.

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afin d'obtenir des réponses à vos questionsSelon les stratégies, les besoins, les moyens et les délais dont on dispose pour chaque investisseur, nous pouvons leur proposer diverses autres solutions d’investissement. En effet, ce produit et cet actif peuvent se décliner sous d’autres formes.

POUR TOUT INVESTISSENT , PRENEZ EN COMPTE LES MISES EN GARDE CI-DESSOUS.
Quelle que soit la valeur d’un placement financier il doit répondre avant tout à un besoin. Pour les investisseurs confirmés et initiés, qui gèrent eux-mêmes leur patrimoine, ou qui ont leur propre conseil, nous pouvons simplement leur fournir le ou les produits demandés. Pour tous les autres épargnants, nous réalisons avant toute proposition une étude patrimoniale en fonction de la demande,  afin d’identifier la solution la plus adaptée à leur situation personnelle ou professionnelle. Seulement après un placement peut être judicieusement proposé.

Malgré la qualité de n’importe quel investissement, les résultats du passé ne peuvent pas présager, et encore moins garantir, des performances futures. De plus, pour obtenir un revenu potentiellement  plus élevé que le taux d’inflation, il  faut aujourd’hui inévitablement sortir des sentiers battus. Il n’y a pas de secret, la recherche de revenus plus élevés requiert une prise de risque additionnelle qu’il faut assumer, ainsi qu’un risque clairement identifié et plus ou moins accepté
De plus, avant chaque investissement patrimonial, SERFI Patrimoine recommande de recueillir l’avis d’un professionnel non salarié, et/ou non subordonné, à un établissement financier ou à un promoteur afin de se garantir de son impartialité. Un.subordonné, quelle que soit son intégrité ne peut vendre que les produits de son employeur.
La gestion de patrimoine est un vaste domaine généraliste, qui requiert de très nombreuses compétences, garanties et sécurités que toute personne est en droit d’attendre de son conseiller. Pour favoriser ses clients et leur permettre, à leur demande, d’avoir un second avis ou conseil, SERFI Patrimoine a sélectionné un cabinet d’expertise en gestion d’actifs mobiliers et immobiliers pouvant intervenir sur toute l’Alsace. Compétence, confidentialité, indépendance, garantie, sécurité, déontologie, disponibilité, respect de la réglementation, responsabilité, transparence, interprofessionnalité, formation continue, suivi régulier, … sont les qualités qu’apporte ce cabinet.

 

 

 


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