SERFI Patrimoine est en capacité de vous proposer les produits de Cerenicimo
Avantages et Risques de l’immobilier géré
L’immobilier géré est adapté à un épargnant qui souhaite affecter au mieux sa capacité d’épargne, développer son patrimoine, protéger son cercle familial et prévoir la constitution d’une rente pour compléter la baisse de revenu lors de la fin de carrière professionnelle. L’immobilier géré présente encore de nombreux avantages qu’il faut saisir. Mais attention, pour faire un bon investissement, il est indispensable d’être bien accompagné.
Le principe :
Les avantages :
Chaque produit a sa spécificité, il est important d’être assisté par un professionnel qui saura répondre à vos questions lors du choix de votre investissement.
Un investissement en LMNP est un placement immobilier qu’il faut réaliser sur du long terme, pour une période minimum de 15 ans.
La qualité et la solidité financière du gestionnaire vont conditionner le niveau de rentabilité de l’investissement et la pérennité de versement des loyers. Il convient, par ailleurs, de vérifier l’adéquation du loyer à la réalité du marché local et de mesurer les charges pour dégager un rendement cohérent.
La qualité de l’emplacement, du gestionnaire, sa capacité à remplir la résidence, doivent être des critères à privilégier sur l’emplacement que vous auriez souhaité, ou sur le bien immobilier que vous auriez voulu occuper, car contrairement à tout autre investissement immobilier, il est rare que vous récupériez la pleine jouissance de votre bien.
La recherche d’un loyer régulier et pérenne versé à l’investisseur, et d’un gestionnaire qui entretiendra les locaux avec soin, doivent être des critères prioritaires à celui de réaliser une forte plus-value. C’est d’ailleurs ce qui valorisera le prix de l’appartement à terme.
UN MARCHÉ SECONDAIRE FAVORABLE AU CAS PAR CAS
Les résidences étant déjà construites et en exploitation, il en résulte :
Ce dispositif ne manque pas d’avantages, mais les inconvénients et les risques sont également nombreux :
1/ La dépendance vis à vis du gestionnaire de la résidence
Les vendeurs de LMNP insistent en général sur un point crucial pour convaincre leur prospect d’acheter un bien en LMNP : le paiement du loyer est garanti par le gestionnaire pour une durée fixe.
C’est effectivement quelque chose de très rassurant… tant que le gestionnaire paye !
Les exemples de défaillance sont nombreux ces dernières années et quand ça arrive bonjour les dégâts ! Après une longue période de carence, le temps que le gestionnaire soit liquidé, il faut en trouver un nouveau. Et celui-ci va proposer des nouveaux loyers aux propriétaires qui sont en général diminués de 30 à 40 % (jusqu’à 75 % dans certaines résidences) par rapport à ce qui était prévu initialement. L’effort d’épargne, qui devait être faible, peut vite devenir insurmontable.
Il convient de se poser diverses questions sur le gestionnaire :
Si à l’échéance du bail, dans 9 ou 12 ans par exemple, le gestionnaire ne renouvelle pas son bail alors que ferez vous de votre bien ?
La TVA étant récupérable, il n’est pas rare de voir des biens vendus hors taxe au prix du TTC et donc 20 % plus cher que le marché. Ça permet de gonfler la marge du promoteur et / ou du commercialisateur.
On ne le répétera jamais assez, quand on achète un bien immobilier il faut connaitre la ville, le quartier dans lequel il est situé, et les prix du secteur. La clé de tout bon investissement immobilier c’est l’emplacement. Il faut donc connaitre le secteur pour juger si oui ou non c’est un bon emplacement.
Le bail est un document, parfois complexe, qui nous engage contractuellement. Avant de s’engager il faut être sur d’avoir bien compris toutes les clauses : réévaluation du loyer limitée ou non après une période de carence, charges d’entretien imputées au propriétaire, … les surprises ne sont pas rares !
Même si des acteurs comme Cerenicimo se sont spécialisés dans le domaine, le marché secondaire est très peu animé et les biens se revendent fréquemment au prix d’une décote conséquente. Il ne faut pas oublier que le nouvel acheteur prendra plus de risques que vous en achetant un bien qui ne sera plus neuf, géré par un exploitant dont le bail expirera peut-être bientôt (sans certitude ni de renouvellement ni des conditions d’un éventuel renouvellement), et avec un loyer qui n’aura pas forcément suivi l’inflation. Il exigera donc une décote pour rentabiliser son investissement et rémunérer correctement son risque.
Il faut être particulièrement méfiant quand le promoteur, le commercialisateur et le gestionnaire ne sont pas indépendant les uns des autres. C’est souvent dans ces cas là que les problèmes surviennent car leurs intérêts sont liés. Un commercialisateur indépendant du promoteur et du gestionnaire me semble indispensable car si celui-ci fait son travail correctement on peut espérer qu’il aura réalisé une analyse du programme avant de le proposer à ses clients. Les liens entre promoteur et gestionnaire sont également dangereux, comme le démontre le grand nombre d’affaires autours des fameux « fonds de concours ». Ceux-ci permettaient au gestionnaire de proposer des loyers artificiellement hauts qu’il pouvait payer pendant 1 ou 2 ans grâce au fonds de concours doté par le promoteur puis, une fois la cagnotte épuisée, il déposait le bilan.
Patrimonialement et fiscalement vous avez un choix à faire lorsque vous achetez un bien géré en statut LMNP (neuf) :
Globalement le dispositif Censi-Bouvard est plus simple à expliquer et donc plus facile à vendre que l’amortissement. Par ailleurs, beaucoup d’investisseurs particuliers sont très sensibles à la carotte fiscale et sont prêts à privilégier une réduction d’impôt « tangible » (je paye moins tout de suite) à un système d’amortissement moins concret mais bien souvent plus intéressant.
SERFI Patrimoine pourra vous aider à faire le bon choix, mais par expérience on favorisera très souvent l’amortissement.
Ces 7 mises en gardes n’ont pas pour but de vous décourager à investir sous le régime du LMNP, mais de mettre en avant les inconvénients et les risques d’un tel placement car ceux-ci sont malheureusement trop souvent éludés par les vendeurs de carottes fiscales.
SERFI Patrimoine, conscient de ses réalités a su trouver les réponses adaptées à chaque problématique et pourra justifier auprès de ses investisseurs du bien fondé des produits proposés. Les programmes intéressants existent et on peut en trouver dès lors que l’on prend bien soin de faire attention à tous les points évoqués.
Cependant, pour ceux qui ne seraient pas très à l’aise avec ce type de montage patrimonial, qui estiment que le risque est trop important, ou plus simplement que financièrement l’engagement est trop important SERFI Patrimoine peut aussi proposer à ses clients d’autres solutions d’investissement, que ce soit en immobilier (comme les SCPI ou les assurances-vie) ou hors immobilier.
—- SÉLECTION DE 6 VIDÉOS PÉDAGOGIQUES —-
Vidéo 1
Pour comprendre le fonctionnement et l’intérêt de la location meublée je vous conseille sans réserve de visionner la vidéo réalisée en mars 2013 par un ami, Marc BIELSA Conseiller financier dans le Sud ouest. Elle est toujours d’actualité et reste à ce jour, pour moi, la meilleure vidéo sur les LMNP disponible sur les plateformes de vidéos. Visionnez-la 1 ou 2 fois, vous aurez la réponse à quasi toutes vos questions et aurez compris les avantages de ce dispositif d’épargne et de création de rente. Pour une meilleure lecture, visionnez-la en plein écran. La vidéo dure 20 Mn, mais elle est très pédagogique.
Vous pouvez faire suivre le lien de cette de cette vidéo à ceux que ce sujet pourrait intéresser.
Vidéo 2
Comparatif Assurance-vie – Location Meublée sur BFM Business
Bien que très bien expliquée, cette vidéo ne peut pas prendre en considération la situation particulière de chacun. Au cas par cas, il faudrait s’assurer du meilleur intérêt de l’un ou de l’autre dispositif.
Vidéo 3
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Vidéo 4
Vidéo 5
SCPI ou EHPAD que choisir pour un investissement immobilier ? Intégrale Placements BFM TV
Bien que très bien expliquée, cette vidéo ne peut pas prendre en considération la situation particulière de chacun. Au cas par cas, il faudrait s’assurer du meilleur intérêt de l’un ou de l’autre dispositif.
Vidéo 6
POUR CONSULTEZ NOS GUIDES ET UNE IMPORTANTE DOCUMENTATION, CLIQUER ICI ; sur ce site on ne vous demandera jamais vos coordonnées pour vous fournir une information grand public [Mise à jour 2 avril 2019]
—-REMARQUE EN CONCLUSION——
En complément des informations de cette page, vous pouvez découvrir une sélection de résidences services sur le site de mon partenaire ; pour cela cliquez ici => PROGRAMMES DISPONIBLES. Ma préférence pour ce type de produit va à la société CERENICIMO.
Contactez-moi pour en parler et pour trouver le dispositif et le produit qui vous convienne le mieux ainsi que la meilleure manière de l’acquérir.
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