SÉLECTION DE S C P I

De nombreuses personnes sont tentées par les régimes de défiscalisation immobilière, mais remboursent déjà un crédit pour l’achat de leur résidence principale, et peut être un autre relatif à leur véhicule ou à l’aménagement de leur cuisine.

Acheter un appartement de 150.000 euros, pour le louer sous un régime défiscalisant, s’avère parfois délicat, même lorsque les revenus du foyer sont satisfaisants, compte tenu de l’élévation du taux d’endettement qui résulterait d’un investissement à crédit supplémentaire.

Les SCPI de défiscalisation peuvent alors permettre de réaliser cet objectif patrimonial.

De Méhaignerie et Malraux à Scellier, en passant par Quilès, Perissol, Robien, Robien recentré et Borloo

Une SCPI est une Société Civile Immobilière (SCI) qui est autorisée à faire publiquement appel à l’épargne, et qui est donc très encadrée par un régime juridique particulièrement protecteur pour l’épargnant.

Une SCPI a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion (à savoir l’amélioration, l’agrandissement, la reconstruction, la cession) d’un patrimoine immobilier.

Les SCPI fiscales existent depuis 1986, mais ne se sont que récemment démocratisées. En général, elles ont suivi de près les différentes lois de défiscalisation dans l’immobilier locatif.

Comment fonctionne une SCPI Scellier ?

Calquée sur le régime Scellier en vigueur depuis janvier 2009, cette catégorie de SCPI conditionne l’obtention de l’avantage fiscal au respect de règles de détention des parts ou de plafonnement des loyers, dans la limite d’un investissement annuel par contribuable à hauteur maximale de 300.000 euros.

  • Pour les années 2009 et 2010, dans le cadre du Scellier classique, l’Etat rembourse 25% (soit environ 2,78 % par an) du prix d’acquisition d’un bien immobilier neuf destiné à la location, sous forme de réduction d’impôt, pour une durée de détention par l’investisseur de neuf ans au minimum.
  • Pour les années 2009 et 2010, dans le cadre du Scellier social, la période initiale de neuf années peut être prorogée de deux fois trois années, donnant droit à deux réductions complémentaires de 6% par période (2% par an), soit une réduction d’impôt totale de 37% du montant total de l’investissement neuf TTC, sur quinze années d’engagement de location au total.

Pour le Scellier social, cette mesure est assortie d’un abattement de 30% sur les loyers versés.En revanche, les revenus des futurs locataires ne devront pas dépasser, à la date de signature du bail, un certain plafond selon la composition du foyer fiscal.

Il existe donc des SCPI « Scellier classique » sur neuf ans, et des SCPI « Scellier social » sur une période pouvant aller jusqu’à quinze années de défiscalisation.

Quelles sont les quatre principales différences entre un investissement immobilier locatif « en dur » et un investissement « papier » ?

Pour un investissement immobilier défiscalisant « en dur », le futur propriétaire achète, souvent sur plans, un bien précis qui sera construit et livré en moyenne dix-huit mois après l’acte notarié. La période de défiscalisation débutera donc l’année de l’achèvement du logement.

  1. En SCPI Scellier, l’avantage fiscal est immédiat, alors que les investissements de la SCPI ne seront réalisés qu’au cours des 18 mois suivants.
  2. L’investissement est « mutualisé » : on achète des parts de programmes de construction bien situés, en zone de forte demande locative.
  3. Le ticket d’entrée est faible, et se situe, selon les programmes, dans une fourchette allant de 5.000 à 20.000 euros. L’achat peut être réalisé au comptant ou à crédit. Dans ce second cas, il sera plus judicieux d’emprunter au minimum 21.500 euros par le biais d’un crédit de nature immobilière, afin de pouvoir déduire fiscalement les intérêts de l’emprunt, sans risque de requalification fiscale. Les prêts affectés à l’achat de SCPI comprennent souvent un différé de remboursement.
  4. La souscription est facile et rapide -pas d’acte notarié-, car l’investisseur achète des parts et non des murs.

Quelle est la fiscalité applicable en cours et en sortie d’investissement ?

  • Au cours des 18 premiers mois, la SCPI sélectionne des biens immobiliers éligibles au dispositif Scellier concerné, et commence à investir. Le souscripteur de parts touche d’infimes revenus sur les sommes initialement placées, imposables au titre des revenus financiers.
  • Au cours des 18 mois suivants, la réception des immeubles par la SCPI débute, bientôt suivie par la mise en location des biens, assortie de revenus fonciers progressifs.
  • Au cours des 9, 12, ou 15 années suivantes -selon le régime Scellier concerné-, les biens sont loués et les revenus fonciers sont distribués aux associés. Ces revenus, diminués des charges déductibles afférentes à l’investissement, seront reportés chaque année sur une déclaration 2044S. Le résultat sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (12,1% en 2009).
  • A l’issue de la période de défiscalisation, la mise en vente contractuelle du patrimoine immobilier débutera, assortie d’acomptes sur liquidation, jusqu’à complète dissolution de la SCPI. La plus-value qui accompagnera le capital reversé aux investisseurs sera soumis à la fiscalité des plus-values immobilières sur cessions de parts.

Il est important de se souvenir que, après cinq ans de détention des parts, on applique un abattement de 10% par année sur la plus-value -ce qui revient à annuler la plus-value au bout de quinze années.

Cet abattement proportionnel est complété d’un abattement fixe de mille euros par opération de vente.

Documentation confidentielle lien de telechargement

 

SERFI Patrimoine, le meilleur conseil en gestion patrimoniale et gestion privée en Alsace, Strasbourg, Colmar et Mulhouse

Attention, malgré la qualité de n’importe quel investissement, les résultats du passée ne peuvent pas présager, et encore moins garantir, des performances futures. De plus, pour obtenir un revenu potentiellement  plus élevé que le taux d’inflation, il  faut aujourd’hui inévitablement sortir des sentiers battus. Il n’y a pas de secret, la recherche de revenus plus élevés requiert une prise de risque additionnelle qu’il faut assumer.

Il est fortement recommandé de recueillir l’avis d’un professionnel, SERFI Patrimoine a sélectionné un cabinet alsacien, dont le métier est de conseiller en prenant en compte l’ensemble de la situation financière et patrimoniale pour savoir ce qui peut convenir le mieux en fonctions de ses besoins, ses moyens, des délais dont on dispose et d’un risque clairement identifié et plus ou moins accepté


SERFI Patrimoine Colmar - Conseiller Gestion Patrimoine - Consultant placement immobilier - Conseil investissement financier - Colmar