RÉSIDENCES GÉRÉES LMP / LMNP

SERFI Patrimoine est en capacité de vous proposer les produits de Cerenicimo

Avantages et Risques de l’immobilier géré

L’immobilier géré est adapté à un épargnant qui souhaite affecter au mieux sa capacité d’épargne, développer son patrimoine, protéger son cercle familial et prévoir la constitution d’une rente pour compléter la baisse de revenu lors de la fin de carrière professionnelle. L’immobilier géré présente encore de nombreux avantages qu’il faut saisir. Mais attention, pour faire un bon investissement, il est indispensable d’être bien accompagné.

Le principe :

  • Vous achetez un appartement que vous confiez en location meublée à un gestionnaire exploitant la résidence,
  • Ces appartements sont situés au choix dans une résidence de services pour étudiants, une résidence de tourisme classée, une résidence de services affaires, une résidence pour seniors ou un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)
  • Vous signez un bail commercial avec le gestionnaire conjointement à l’acquisition,
  • La location est entièrement assurée par le gestionnaire, qui vous garantit un loyer, quelle que soit l’occupation effective de l’appartement.
  • Fiscalement, le Loueur en Meublé louant des locaux d’habitation meublés, il est imposé pour ses loyers dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Les avantages :

  • Des revenus garantis, indexés et nets de nombreuses charges,
  • Une fiscalité sur les revenus locatifs très avantageuse.
  • Une gestion de votre appartement entièrement déléguée

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Les 4 étapes du LMNP :

Résidence gérée LMNP en 4 étapes

 

Pour protéger son épargne et réussir son investissement LMNP :

Tout, d’abord l’investisseur doit définir ses objectifs :

  • De combien de revenus complémentaires aurai-je besoin lors de mon départ en retraite ?
  • Quelle épargne mensuelle puis-je consacrer à cet investissement ?

Ensuite, définir les critères de choix de l’investissement :

  • Quel type de résidence ? Tourisme, affaire, senior, EHPAD ?
  • Quels critères de choix du gestionnaire ?
  • Quel niveau de rentabilité rechercher ?
  • Quelles clauses du bail et sécurités complémentaires ? (VOIR ONGLET)

Chaque produit a sa spécificité, il est important d’être assisté par un professionnel qui saura répondre à vos questions lors du choix de votre investissement.

Un investissement en LMNP est un placement immobilier qu’il faut réaliser sur du long terme, pour une période minimum de 15 ans.

La qualité et la solidité financière du gestionnaire vont conditionner le niveau de rentabilité de l’investissement et la pérennité de versement des loyers. Il convient, par ailleurs, de vérifier l’adéquation du loyer à la réalité du marché local et de mesurer les charges pour dégager un rendement cohérent.

La qualité de l’emplacement, du gestionnaire, sa capacité à remplir la résidence, doivent être des critères à privilégier sur l’emplacement que vous auriez souhaité, ou sur le bien immobilier que vous auriez voulu occuper, car contrairement à tout autre investissement immobilier, il est rare que vous récupériez la pleine jouissance de votre bien.

La recherche d’un loyer régulier et pérenne versé à l’investisseur, et d’un gestionnaire qui entretiendra les locaux avec soin, doivent être des critères prioritaires à celui de réaliser une forte plus-value. C’est d’ailleurs ce qui valorisera le prix de l’appartement à terme.

 

UN MARCHÉ SECONDAIRE FAVORABLE AU CAS PAR CAS

Les résidences étant déjà construites et en exploitation, il en résulte :

  • Des revenus immédiats, dès l’acquisition de l’appartement.
  • Une rentabilité plus attractive que des biens neufs.
  • L’accès à des emplacements que l’on ne pourrait obtenir aujourd’hui, par autorisation (loi du littoral, convention tripartite, …) ou par raréfaction du foncier.
  • Une exploitation déjà existante qui permet d’éviter les aléas des bilans prévisionnels.
  • Un prix reflétant la réalité du marché locatif, calculé principalement sur la rentabilité du bien, la qualité du gestionnaire et du bail commercial.
  • Des charges et taxes foncières connues.
  • Un effort d’épargne plus faible en cas d’acquisition à crédit grâce au différentiel positif entre le rendement important (de 4 à 6%) et des taux de crédit historiquement bas.
  • Un excellent moyen de rémunérer des capitaux disponibles en cas d’acquisition cash.
  • Une fiscalité permettant de déduire les amortissements de l’acquisition aussi avantageuse que le neuf pour obtenir ainsi des revenus défiscalisés
  • La possibilité de revendre à tout moment, sans obligation d’une durée de détention liée à un cadre fiscal contraignant (Girardin, Pinel, Censi-Bouvard…),
  • Une revente facilitée, le nouvel acquéreur récupérant le même avantage fiscal (les amortissements seront calculés sur la base du prix de la revente).

 

Ce dispositif ne manque pas d’avantages, mais les inconvénients et les risques sont également nombreux :

1/  La dépendance vis à vis du gestionnaire de la résidence

Les vendeurs de LMNP insistent en général sur un point crucial pour convaincre leur prospect d’acheter un bien en LMNP : le paiement du loyer est garanti par le gestionnaire pour une durée fixe.

C’est effectivement quelque chose de très rassurant… tant que le gestionnaire paye !

Les exemples de défaillance sont nombreux ces dernières années et quand ça arrive bonjour les dégâts ! Après une longue période de carence, le temps que le gestionnaire soit liquidé, il faut en trouver un nouveau. Et celui-ci va proposer des nouveaux loyers aux propriétaires qui sont en général diminués de 30 à 40 % (jusqu’à 75 % dans certaines résidences) par rapport à ce qui était prévu initialement. L’effort d’épargne, qui devait être faible, peut vite devenir insurmontable.

Il convient de se poser diverses questions sur le gestionnaire :

  • Combien de résidences gère t’il ?
  • Depuis combien de temps ?
  • Quel est leur taux de remplissage moyen ?
  • Dégage t’il des bénéfices ?
  • Le gestionnaire créé t’il une société d’exploitation spécifique pour chaque résidence ou bien toutes les résidences sont-elles gérées par la même société de manière mutualisée ?
  • A combien s’élève le capital social de la société ?

2/ Le risque de non renouvellement du bail au terme

Si à l’échéance du bail, dans 9 ou 12 ans par exemple, le gestionnaire ne renouvelle pas son bail alors que ferez vous de votre bien ?

  • Pourrez vous trouver un autre exploitant ? Mais pour quel loyer ? Après quels travaux ? Si les normes de sécurité changent vous pourriez être contraint de faire de lourds travaux à l’issue du bail sous peine de voir l’exploitant déserter au profit d’une nouvelle résidence, aux normes, peut être même construite dans la même rue…
  • Le bien sera t’il vendable facilement et sans perte ?
  • Pourrez vous le louer en direct si besoin ? Par exemple les EHPAD sont configurés de telle manière qu’il serait très compliqué d’en faire autre chose si par hasard le gestionnaire ne souhaitait pas renouveler son bail. Sur ce point, un investissement en résidence étudiante ou affaire semble moins risqué puisque les biens peuvent plus facilement être reloués nus par la suite.

3/ Des biens dont le prix est souvent déconnecté de la réalité du marché local

La TVA étant récupérable, il n’est pas rare de voir des biens vendus hors taxe au prix du TTC et donc 20 % plus cher que le marché. Ça permet de gonfler la marge du promoteur et / ou du commercialisateur.

On ne le répétera jamais assez, quand on achète un bien immobilier il faut connaitre la ville, le quartier dans lequel il est situé, et les prix du secteur. La clé de tout bon investissement immobilier c’est l’emplacement. Il faut donc connaitre le secteur pour juger si oui ou non c’est un bon emplacement.

4/ Des baux qui comprennent parfois des clauses peu favorables au propriétaire

Le bail est un document, parfois complexe, qui nous engage contractuellement. Avant de s’engager il faut être sur d’avoir bien compris toutes les clauses : réévaluation du loyer limitée ou non après une période de carence, charges d’entretien imputées au propriétaire, … les surprises ne sont pas rares !

5/ Une revente parfois plus ou moins difficile

Même si des acteurs comme Cerenicimo se sont spécialisés dans le domaine, le marché secondaire est très peu animé et les biens se revendent fréquemment au prix d’une décote conséquente. Il ne faut pas oublier que le nouvel acheteur prendra plus de risques que vous en achetant un bien qui ne sera plus neuf, géré par un exploitant dont le bail expirera peut-être bientôt (sans certitude ni de renouvellement ni des conditions d’un éventuel renouvellement), et avec un loyer qui n’aura pas forcément suivi l’inflation. Il exigera donc une décote pour rentabiliser son investissement et rémunérer correctement son risque.

6/ Des liens parfois troubles entre les intervenants

Il faut être particulièrement méfiant quand le promoteur, le commercialisateur et le gestionnaire ne sont pas indépendant les uns des autres. C’est souvent dans ces cas là que les problèmes surviennent car leurs intérêts sont liés. Un commercialisateur indépendant du promoteur et du gestionnaire me semble indispensable car si celui-ci fait son travail correctement on peut espérer qu’il aura réalisé une analyse du programme avant de le proposer à ses clients. Les liens entre promoteur et gestionnaire sont également dangereux, comme le démontre le grand nombre d’affaires autours des fameux « fonds de concours ». Ceux-ci permettaient au gestionnaire de proposer des loyers artificiellement hauts qu’il pouvait payer pendant 1 ou 2 ans grâce au fonds de concours doté par le promoteur puis, une fois la cagnotte épuisée, il déposait le bilan.

7/ Un montage patrimonial à bien maîtriser

Patrimonialement et fiscalement vous avez un choix à faire lorsque vous achetez un bien géré en statut LMNP (neuf) :

  • soit opter pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard, un dispositif qui permet d’obtenir en 2015 une réduction de 11% de la valeur HT du bien étalée sur 9 ans
  • soit opter pour l’amortissement du bien sur les loyers, ce qui permet de ne quasiment pas payer d’impôts sur ceux-ci pendant de longues années

Globalement le dispositif Censi-Bouvard est plus simple à expliquer et donc plus facile à vendre que l’amortissement. Par ailleurs, beaucoup d’investisseurs particuliers sont très sensibles à la carotte fiscale et sont prêts à privilégier une réduction d’impôt « tangible » (je paye moins tout de suite) à un système d’amortissement moins concret mais bien souvent plus intéressant.

SERFI Patrimoine pourra vous aider à faire le bon choix, mais par expérience on favorisera très souvent l’amortissement.

En résumé 

Ces 7 mises en gardes n’ont pas pour but de vous décourager à investir sous le régime du LMNP, mais de mettre en avant les inconvénients et les risques d’un tel placement car ceux-ci sont malheureusement trop souvent éludés par les vendeurs de carottes fiscales.

SERFI Patrimoine, conscient de ses réalités a su trouver les réponses adaptées à chaque problématique et pourra justifier auprès de ses investisseurs du bien fondé des produits proposés. Les programmes intéressants existent et on peut en trouver dès lors que l’on prend bien soin de faire attention à tous les points évoqués.

Cependant,  pour ceux qui ne seraient pas très à l’aise avec ce type de montage patrimonial, qui estiment que le risque est trop important, ou plus simplement que financièrement l’engagement est trop important SERFI Patrimoine peut aussi proposer à ses clients d’autres solutions d’investissement, que ce soit en immobilier (comme les SCPI ou les assurances-vie) ou hors immobilier.

Epargne immobilière sécurisée et tangible

 

EN COMPLEMENT VOIR AUSSI LA LOCATION EN MEUBLÉE …

… Un autre dispositif et une autre opportunité à connaître.



—- SÉLECTION DE 6 VIDÉOS PÉDAGOGIQUES —-

Vidéo 1

Comprendre l’intérêt et les avantages de la location meublée

Pour comprendre le fonctionnement et l’intérêt de la location meublée je vous conseille sans réserve de visionner la vidéo réalisée en mars 2013 par un ami, Marc BIELSA Conseiller financier dans le Sud ouest. Elle est toujours d’actualité et reste à ce jour, pour moi, la meilleure vidéo sur les LMNP disponible sur les plateformes de vidéos. Visionnez-la 1 ou 2 fois, vous aurez la réponse à quasi toutes vos questions et aurez compris les avantages de ce dispositif d’épargne et de création de rente. Pour une meilleure lecture, visionnez-la en plein écran. La vidéo dure 20 Mn, mais elle est très pédagogique.

Vous pouvez faire suivre le lien de cette de cette vidéo à ceux que ce sujet pourrait intéresser.

Vidéo 2

Comparatif Assurance-vie – Location Meublée sur BFM Business

Une question souvent posée par les investisseurs à laquelle cette vidéo apporte une réponse générale. Il y a quelques détails supplémentaires que l’on pourrait vous fournir.

Bien que très bien expliquée, cette vidéo ne peut pas prendre en considération la situation particulière de chacun. Au cas par cas, il faudrait s’assurer du meilleur intérêt de l’un ou de l’autre dispositif.

Vidéo 3

Quels sont les atouts de l’immobilier géré à la montagne ? Comment choisir sa résidence ? Son exploitant ? Quelles sont les précautions à prendre ? Explications par Olivier TRIT secrétaire général de Cerenicimo

Vidéo 4

EHPAD : Avantages et risques, les règles à suivre (25 mn) – Interview de Laurent Cohen, spécialiste dans l’investissement immobilier, sur les EHPAD

Vidéo 5

SCPI ou EHPAD que choisir pour un investissement immobilier ? Intégrale Placements BFM TV

Une question souvent posée par les investisseurs à laquelle cette vidéo apporte une réponse générale. Il y a quelques détails supplémentaires que l’on pourrait vous fournir.

Bien que très bien expliquée, cette vidéo ne peut pas prendre en considération la situation particulière de chacun. Au cas par cas, il faudrait s’assurer du meilleur intérêt de l’un ou de l’autre dispositif.

 Vidéo 6

Quels sont les comportements d’épargne des Français – Cerenicimo 2013

 

Guides résidences services CérenicimoDEMANDEZ NOUS NOS GUIDES, CLIQUER ICI

 

Nous avons l’expérience de répondre aux questions les plus diverses de nos investisseurs …
> Le marché du tourisme est-il un marché lisible ?
> Le marché du tourisme, cyclique, peut-il résister aux aléas économiques et géopolitiques ?
> Le pouvoir d’achat des Français est en baisse, ils partent de moins en moins en vacances… Le risque de ne pas louer est-il élevé ?
> Les touristes ont-ils tendance à privilégier le Sud-Est de la France ? Quel regard porter sur les autres destinations ?
> L’enneigement est un critère déterminant favorisant le tourisme de montagne, les stations de moyenne altitude ne sont-elles pas trop risquées ?
> Un lot en Résidence de Tourisme se valorise-t-il moins qu’un bien immobilier traditionnel ? 
> Achète-t-on un bien en Résidence de Tourisme plus cher qu’un bien nu ?
> Bénéficiant d’avantages fiscaux, les biens en Résidence de Tourisme sont-ils « survendus » ?
> Si cela est si rentable, pourquoi l’exploitant ne conserve-t-il pas la propriété des murs ?
> De nombreux exploitants ont déposé le bilan ou revu les loyers à la baisse. Ce marché est-il à risque ?
> Pourquoi plafonner les loyers à la hausse, pas à la baisse ?
> L’investisseur devra-t-il consacrer un budget important à l’entretien de son bien ?
> Un bail commercial n’est-il pas trop contraignant ?
> Les indemnités d’éviction ne sont-elles pas trop élevées, empêchant ainsi de réaliser la potentielle plus-value ?
> Le rendement est-il moins intéressant comparé à d’autres supports ?
> Est-il possible de revendre facilement ce type de biens ?
> Comment revendre, quand, par qui, à quel prix ? Y a-t-il des conséquences fiscales ? Qu’en est-il de la plus-value ?

Il n’y a pas de questions sans réponses …

… mais il n’y a pas de réponses sans questions !

Posez-nous les vôtres.


 

 —-REMARQUE EN CONCLUSION

En complément des informations de cette page, vous pouvez découvrir une sélection de résidences services de nos partenaires en consultant notre onglet NOS PROGRAMMES. Notre préférence pour ce type de produit va à la société CERENICIMO.

Contactez-nous pour en parler et pour trouver le dispositif et le produit qui vous convienne le mieux ainsi que la meilleure manière de l’acquérir.

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afin d'obtenir des réponses à vos questionsSelon les stratégies, les besoins, les moyens et les délais dont on dispose pour chaque investisseur, nous pouvons leur proposer diverses autres solutions d’investissement. En effet, ce produit et cet actif peuvent se décliner sous d’autres formes.

POUR TOUT INVESTISSENT , PRENEZ EN COMPTE LES MISES EN GARDE CI-DESSOUS.
Quelle que soit la valeur d’un placement financier il doit répondre avant tout à un besoin. Pour les investisseurs confirmés et initiés, qui gèrent eux-mêmes leur patrimoine, ou qui ont leur propre conseil, nous pouvons simplement leur fournir le ou les produits demandés. Pour tous les autres épargnants, nous réalisons avant toute proposition une étude patrimoniale en fonction de la demande,  afin d’identifier la solution la plus adaptée à leur situation personnelle ou professionnelle. Seulement après un placement peut être judicieusement proposé.

Malgré la qualité de n’importe quel investissement, les résultats du passé ne peuvent pas présager, et encore moins garantir, des performances futures. De plus, pour obtenir un revenu potentiellement  plus élevé que le taux d’inflation, il  faut aujourd’hui inévitablement sortir des sentiers battus. Il n’y a pas de secret, la recherche de revenus plus élevés requiert une prise de risque additionnelle qu’il faut assumer, ainsi qu’un risque clairement identifié et plus ou moins accepté
De plus, avant chaque investissement patrimonial, SERFI Patrimoine recommande de recueillir l’avis d’un professionnel non salarié, et/ou non subordonné, à un établissement financier ou à un promoteur afin de se garantir de son impartialité. Un.subordonné, quelle que soit son intégrité ne peut vendre que les produits de son employeur.
La gestion de patrimoine est un vaste domaine généraliste, qui requiert de très nombreuses compétences, garanties et sécurités que toute personne est en droit d’attendre de son conseiller. Pour favoriser ses clients et leur permettre, à leur demande, d’avoir un second avis ou conseil, SERFI Patrimoine a sélectionné un cabinet d’expertise en gestion d’actifs mobiliers et immobiliers pouvant intervenir sur toute l’Alsace. Compétence, confidentialité, indépendance, garantie, sécurité, déontologie, disponibilité, respect de la réglementation, responsabilité, transparence, interprofessionnalité, formation continue, suivi régulier, … sont les qualités qu’apporte ce cabinet.

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