Fiscalité

L’imposition applicable aux loyers de votre investissement locatif impacte votre projet à double titre. D’une part, votre capacité d’acquisition immobilière prend en compte, dans vos revenus futurs, le montant des loyers à percevoir nets d’impôts. D’autre part, vous pouvez bénéficier d’une optimisation fiscale lorsque les conditions sont réunies pour permettre de déduire votre déficit foncier de vos revenus locatifs de votre revenu global.

FISCALITÉ DE LA LOCATION NON MEUBLÉE

Les loyers que vous percevez au titre de votre logement non meublé sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers :

  • selon le régime du micro-foncier (si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an) : dans ce cas, vos revenus fonciers imposables sont déterminés par le service des impôts en appliquant un abattement forfaitaire pour frais de 30 % au montant de vos loyers déclarés. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge, ni constater de déficit foncier ;
  • selon le régime réel (si vos loyers dépassent 15 000 € par an ou si vous optez pour le régime réel au lieu du micro-foncier) : votre revenu foncier imposable est alors obtenu par différence entre vos loyers et vos charges réellement supportées. Les déficits fonciers résultant de dépenses déductibles des revenus fonciers (autres que les intérêts d’emprunt) s’imputent sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce qui vous permet de réduire vos impôts ! Si un déficit subsiste, vous pourrez le déduire de vos revenus locatifs des 10 années suivantes.

Renoncer au régime du micro-foncier et opter pour le régime réel lorsque vos loyers sont inférieurs à 15 000 € par an vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel : intérêts d’emprunt immobilier, coût des travaux de rénovation, etc. Mais attention :

  • les intérêts d’emprunt viennent en déduction des loyers mais ne peuvent pas venir en déduction du revenu global ; ainsi, la fraction des déficits fonciers qui provient des intérêts d’emprunt ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ;
  • l’option pour le régime réel s’applique à l’ensemble des logements que vous louez et est valable pendant une période de 3 ans pendant laquelle vous ne pouvez pas changer d’avis.

FISCALITÉ DE LA LOCATION MEUBLÉE

En cas de location meublée à titre non professionnel (LMNP), les revenus sont imposés non pas comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • selon le régime du micro-BIC (si vos loyers ne dépassent pas 32 900 € par an) : dans ce cas, le revenu net imposable est calculé par l’administration fiscale en appliquant au montant total des recettes déclarées un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (avec un minimum de 305 €). En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge ;
  • selon le régime réel normal ou simplifié (si vos loyers dépassent 32 900 € par an ou si vous renoncez au micro-BIC) : ce régime vous permet d’amortir le bien immobilier et de créer un déficit d’exploitation. Ce dernier est imputable sur les loyers de même nature et reportable pendant 10 ans mais ne peut pas venir en déduction de votre revenu global.

Renoncer au régime du micro-BIC et opter pour le régime réel lorsque vos loyers sont inférieurs à 32 900 € par an est intéressant si vos charges réelles sont supérieures au montant de l’abattement de 50 % et si votre location est déficitaire. Pour une location saisonnière, vos charges ne sont déductibles que pour une fraction calculée au prorata de la durée effective de la location.

A noter :

1/ Si c’est un gestionnaire professionnel qui gère la location et qu’il existe des services pour les locataires, l’investisseur pourra récupérer la TVA et bénéficier de l’Amortissement du bien. L’amortissement est déductible des loyers et report indéfini du déficit généré, ce qui permet d’avoir des revenus fonciers peu ou pas imposés pendant de nombreuses années.

2/ Si votre location meublée bénéficie de la réduction d’impôt Censi Bouvard (11 % pour les logements acquis entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016), seule la fraction du prix de revient de votre investissement qui excède le montant retenu pour la réduction d’impôt (c’est-à-dire 300 000 €) pourra faire l’objet d’amortissements déductibles de vos revenus fonciers. A vous de choisir le régime fiscal le plus favorable en fonction de votre taux marginal d’imposition.

FISCALITÉ ET INVESTISSEMENT LOCATIF

Certains investissements locatifs peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux sous réserve de remplir un certain nombre de conditions (durée d’engagement de location, montant maximum des loyers, conditions de ressources des locataires, etc.). SERFI Patrimoine peut vous accompagner pour faire le bon choix en fonction de votre niveau d’imposition et de vos revenus.

Certains investissements peuvent rentrer dans le cadre d’autres RÉGIMES PARTICULIERS* :

Pinel Favoriser la construction de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens. Réduction d’impôt de 12% du prix de revient étalés sur 6 ans, ou de 18 % du prix de revient étalés sur 9 ans (durée engagement location), avec plafond d’investissement, plafonnement des loyers et conditions de ressources des locataires. Possibilité de proroger de deux fois 3 ans, ou une fois 3 ans, pour atteindre au maximum 21% sur 12 ans. Taux porté à 23% (6 ans) ou 29% (9 ans) dans les DOM-TOM.

Malraux Sauvegarde du patrimoine – Immeubles en secteur sauvegardé. Réduction d’impôt de 22% (ZPPAUP – Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain Paysagé) ou 30% (du secteur sauvegardé) des dépenses de travaux plafonnées (100 000 €/an). Engagement de location de 9 ans. 

Borloo ancien Encourager la mise sur le marché locatif de logements anciens avec ou sans travaux – Avec convention ANAH. Abattement sur les loyers de 30% en secteur intermédiaire, 60% dans le secteur social et 70% location déléguée à un organisme public / privé en vue de la sous-location à des personnes défavorisées. Engagement de location de 6 ans (ou de 9 ans si aide de l’ANAH – Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat).

Déficit foncier Encourager la rénovation de l’immobilier locatif ancien. Acheter un bien décoté nécessitant des travaux déductibles des revenus fonciers, et d’un montant générant un déficit foncier au titre de leur année de réalisation. Déduction du déficit foncier de l’année du revenu global de l’année jusqu’à 10 700 €. Imputation du déficit restant sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 

Micro foncier ou micro BIC Simplifier la location d’un logement ancien (sans prêt, ni travaux)Abattement sur les loyers de 30% en location nue et 50% en location meublée (en contrepartie, aucune autre charge ne peut être déduite).

Démembrement Encourager les logements à loyer modéré en cédant temporairement à un bailleur social l’usufruit d’un logement. Acheter un bien pour 50 à 60% de sa valeur. Aucune gestion locative, ni aucune fiscalité IR et ISF à supporter pendant la cession temporaire. Possibilité pour le nu-propriétaire de déduire de ses revenus fonciers existants les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition du logement (mais plus de déduction de ces emprunts de l’assiette de l’ISF).

 * Le choix de certains régimes (Censi-Bouvard, Pinel, Malraux, …) doit être effectué lors de la réalisation de l’investissement, et ne peut pas être modifié ensuite. Les avantages tirés des régimes Pinel et Censi-Bouvard peuvent être limités par le plafonnement global des niches fiscales à 10.000 € par an.

SERFI Patrimoine peut vous Renseigner sur les conditions de durée d’engagement de location, de montant de loyers et autres critères, pour réaliser votre opération dans les meilleures conditions. Ces différents dispositifs sont ouverts dans la limite du plafonnement global de certains avantages fiscaux. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales