IMMO LOCATIF DIRECT

QUELQUES REMARQUES AU SUJET DE CE PRODUIT

-/ Un investissement locatif en direct c’est comme jouer à la roulette russe. Malgré les assurances locatives diverses et variées un investissement locatif n’est absolument pas un long fleuve tranquille ; c’est une sous évaluation du risque quasi systématique par les marchands de carotte fiscale. Le très mauvais locataire est statistiquement très rare, mais si ça se produisait c’est 100% de problèmes et parfois sur plusieurs années.

-/ Un crédit vous engage parfois sur 20 ans. Attention, si vous aviez d’autres projets durant cette période, votre capacité d’emprunt pourrait être inexistante. De plus, si vous aviez une interruption temporaire de loyers, vous devez avoir une épargne suffisante pour y faire face (au minima 2 ans de loyers + charges). Les situations graves sont rares mais parfois dramatiques.

-/ Un investissement locatif en direct n’est pas conseillé comme complément de revenu à la retraite. Etant donné les aléas sur les locataires, plus les provisions financières à prévoir sur un bien immobilier vieillissant, plus les contraintes de la gestion, … font que l’investissement locatif direct est principalement un produit de valorisation d’épargne et de création de capital ; aléatoirement de prévoyance (Assurance  Décès Invalidité). Sauf rares exceptions, il doit être revendu avant de prendre sa retraite. Il existe d’autres produits plus adaptés pour assurer une rente, par des actifs immobiliers ou pas, avec une sécurité acceptable mais surtout un confort de gestion beaucoup plus serein.

-/ Bien prendre en compte la valeur réelle de l’investissement après achat.

Le financement d’une activité de promotion immobilière se décompose comme suit :

  • 20% d’apport en fonds propres du promoteur ou de co-investisseur.
  • 40% de crédit bancaire court terme, un crédit pour l’achat du terrain et un crédit pour la réalisation des travaux de construction ; crédits qui seront remboursés par la vente des immeubles au terme de la construction.
  • 40% par la pré-vente des premiers lots en Vente en État Futur d’Achèvement.

A la vente, la marge réalisée avec les 20% apportés en fonds propres par le promoteur entre le prix de construction de l’immeuble et son prix de vente sont compris entre 6% à 8%.  Le promoteur peut escompter récupérer 28 après 18 à 36 mois, soit une rentabilité de 40% sur la courte période de la promotion. L’effet de levier lié à la promotion immobilière peut être très important. (Pour info : sur demande, SERPI Patrimoine peut vous proposer des produits de promotion immobilière)

S’ajoutent évidement les frais de commercialisation pour financer toute la communication et rémunérer les intermédiaires de la vente, soit à minima 10%. Plus, au moment de l’achat,  les frais d’actes et autres frais financiers.

Donc, dès la signature de l’acte notarié, le prix net vendeur de votre investissement (si vous le vendiez le lendemain) ne sera plus que d’environ 80% de ce que vous l’aurez payé. Pour le vendre au prix d’achat, il vous faudra réaliser une forte plus value. C’est envisageable sur le très long terme, mais quasiment impossible sur la durée d’une défiscalisation. C’est la raison pour laquelle une assurance perte de valeur est fortement conseillé, en cas de vente anticipée dans les premières années de l’investissement (seulement pour garantir un aléas, car un assureur ne peut pas assurer un perte existante dès l’achat).

ATTENTION : Une simulation de vente disant :  « Prenons par hypothèse que vous revendiez, même sans plus value, votre bien au prix d’achat après X années » …   est donc une erreur, ou un mensonge.

-/ La défiscalisation ne doit pas être votre motivation pour investir. Il existe diverses possibilités d’optimiser sa fiscalité plus simples et plus souples. La  réduction d’impôt doit être simplement une ressource additionnelle de financement. Elle ne doit pas être la raison principale de votre prise de decision. Sauf évidement pour les très fortes impositions et de préférence en outre-mer (c’est plus avantageux). Chaque situation étant particulière, il faut l’étudier au cas par cas, en prenant en compte de très nombreux paramètres.


 CELA DIT, LES PRODUITS QUE NOUS POUVONS PROPOSER DISPOSENT DES MEILLEURES GARANTIES


Investir dans l’immobilier reste un placement des plus sûrs pour compléter ses revenus et se constituer un patrimoine pérenne en fonction du dipositif utilisé. 

POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER POUR LOUER ?

L’investissement locatif en général est un investissement de long terme qui permet de répondre à divers objectifs patrimoniaux. Aujourd’hui, les Français recherchent les placements les plus sûrs et les plus rentables, à la fois pour préparer leur retraite et pour transmettre un patrimoine à leurs proches. Ainsi, investir dans l’immobilier locatif apparaît pour beaucoup d’entre eux comme une solution parfaitement adaptée. Les problèmes liés à la conjoncture touchent moins l’immobilier que d’autres secteurs.

QUEL INVESTISSEMENT LOCATIF CHOISIR ?

Les possibilités d’un investissement locatif sont multiples :

  • Appartement, maison, parking, local commercial, bureaux, …
  • En direct, en signant chez un notaire, ou par un intermédiaire financier : Fonds fermé, FCP, SCPI,
  • En vide ou en meublé,
  • Prendre en charge la gestion de votre investissement ou en passer par un professionnel, …

Vous voulez préparer votre retraite ? Essayez, dans la mesure du possible, de faire coïncider la fin de votre prêt immobilier sur votre bien locatif avec la date prévisible de votre départ en retraite. Ainsi, votre prêt sera remboursé et vous aurez le choix entre bénéficier de revenus complémentaires réguliers, occuper le bien à titre de résidence principale ou secondaire, ou encore le revendre pour récupérer un capital.

Vous souhaitez préparer l’avenir de vos enfants ? Choisissez un appartement, neuf ou ancien, que vous pourrez mettre à disposition de vos enfants lorsqu’ils commenceront leurs études supérieures ou lorsqu’ils démarreront dans la vie active. Vous pourrez aussi leur transmettre le bien en pleine propriété, en nue-propriété ou leur en donner temporairement l’usufruit (il faudra attention aux éventuels engagements de détention et de location souscrits pour bénéficier d’avantages fiscaux : la donation peut remettre en cause ces avantages, ou obliger les donataires à reprendre ces engagements).

Vous êtes très fortement imposé ? Optez pour l’imposition des loyers reçus de votre investissement selon le régime réel ou achetez un bien en nue-propriété afin de pouvoir déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Au cas par cas, pour bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur 9 ans, investissez par exemple dans un logement neuf répondant aux conditions du dispositif Pinel.

 

L’immobilier neuf résidentiel en Alsace, Strasbourg, Colmar et Mulhouse

L’évolution des prix immobiliers en France

Retrouvez l’étude complète de l’Indicateur de Tension Immobilière sur le site de MeilleursAgents.com

Immobilier : les villes où investir aujourd’hui

Comme l’an dernier, Explorimmo.com a choisi parmi les 30 villes les plus peuplées de France, celles qui offrent les meilleures performances. (Cliquer sur le logo pour lire l’étude)

Explorimmo Neuf

Les chiffres du logement neufs en 2014 - Federation Promoteurs Immobilier

(Pour comparaison, ICI les chiffres du logement neuf en 2013 – Revue de Presse)

Les informations sur l’évolution des prix de l’immobilier ainsi que le classement des villes les plus favorables à un investissement locatif sont donnés à titre simplement indicatif. SERFI Patrimoine ne cautionne que partiellement la pertinence des information données. Pour nos investisseurs, nous leur fournissons avant chaque prise de décision une présentation détaillée de la pertinence locative de la localisation du bien proposé ; parfois validée par une étude de huissier et/ou d’agent immobilier sur place. 

 

 

 

 

 


afin d'obtenir des réponses à vos questions-o-o-o-o-o-o

 

 

Quelle que soit la valeur d’un placement financier il doit répondre avant tout à un besoin. Pour les investisseurs confirmés et initiés, qui gèrent eux même leur patrimoine ou qui ont leur propre conseil, nous pouvons simplement leur fournir le ou les produits demandés. Pour tous les autres épargnants, nous réalisons avant toute proposition une étude patrimoniale de leur famille, ou de leur entreprise, plus ou moins succincte en fonction de la demande,  afin d’identifier la solution la plus adaptée à leur situation personnelle et professionnelle. Seulement après un placement peut être judicieusement proposé.
 

Attention, malgré la qualité de n’importe quel investissement, les résultats du passée ne peuvent présager, et encore moins garantir, des performances futures. De plus, pour obtenir un revenu potentiellement  plus élevé que le taux d’inflation, il  faut inévitablement sortir des sentiers battus. Il n’y a pas de secret, la recherche de revenus plus élevés requiert une prise de risque additionnelle qu’il faut assumer.

Il est fortement recommandé de recueillir l’avis d’un professionnel. Notre cabinet, peut vous proposer les professionnels les plus aptes dont le métier est de conseiller en prenant en compte l’ensemble de la situation financière et patrimoniale pour savoir ce qui peut convenir le mieux en fonctions de ses besoins, ses moyens, des délais dont on dispose et d’un risque clairement identifié et plus ou moins accepté. 

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SERFI Patrimoine, conseiller en gestion de patrimoine indépendant et gestion privée en Alsace, Strasbourg, Colmar et Mulhouse