DÉMEMBREMENT Investir_en_Nue-Propriété

 Comment acheter 60 un bien qui en vaut 100 …  

…. et générer en plus des avantages financiers cet achat ?

En droit, la propriété est en fait la réunion de trois éléments.

  • Le premier droit est l’usus ou l’usage du bien.
  • Le second est le fructus ou le droit de percevoir les fruits (les loyers par exemple).
  • La nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien.

La réunion des deux premiers droits forme l’usufruit. En général, donc, on parle d’usufruit et de nue-propriété. On rencontre très peu l’usage sans le fructus. Par exemple, le droit d’habitation accordée au conjoint survivant lors d’une succession.

EN INVESTISSANT DANS LA NUE-PROPRIETÉ D’UN BIEN IMMOBILIER

A l’heure où les niches fiscales consacrées à l’immobilier se réduisent comme peau de chagrin, où la pierre reste hors de prix, l’achat en démembrement de propriétés, que ce soit en immobilier physique ou en immobilier sous forme de parts de SCPI, s’avère une solution d’investissement à envisager. Fiscalité, constitution d’un patrimoine, préparation de la retraite, l’achat de la nue-propriété d’un logement présente bien des avantages.

Geben und Nehmen - Gegenseitig Geld schenken - FinanzausgleichBien connu des notaires et apprécié des investisseurs qui veulent préparer leur succession, le démembrement de propriété, entre usufruit et nue-propriété, s’affirme depuis quelques années comme un moyen de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme.

Le principe : séparer sur une période de 15 à 20 ans l’usufruit d’un immeuble et la nue-propriété.

L’usufruit, autrement dit l’usage des logements, est confié à un bailleur social, qui se charge de le louer, et la nue-propriété est vendue à un ou plusieurs investisseurs privés. Le contrat est clair dès le départ, le nu-propriétaire ne peut pas habiter dans l’appartement, ni y loger un membre de sa famille, il ne touche pas non plus de loyer, qui revient à l’usufruitier temporaire pendant 15 à 20 ans. Au bout de 15 ou 20 ans, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire, sans débourser un centime de plus, et peut jouir de son bien comme il l’entend.

Nue-propriété et démembrement

Ce dispositif, appelé également Usufruit Locatif Social (ULS) permet, entre autres avantages, de capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix, l’équivalent de 15 à 20 années de loyers totalement défiscalisés. L’investisseur bénéficie également d’un effet de levier qui consiste à payer ou rembourser 50 à 60% seulement du bien, pendant qu’il se valorise sur 100%.

Demembrement Prix


En préambule de la suite de la présentation de cette opportunité, je veux préciser que l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété ne convient pas à tous. L’investisseur type en nue-propriété possède généralement :

  • sa résidence principale,
  • des revenus fonciers existants,
  • des ressources financières suffisantes pour financer le bien en nue-propriété,
  • un patrimoine important, souvent éligible à l’ISF.

I- DE NOMBREUX AVANTAGES

- Un investissement sécurisé
- Un actif financier spécifique
- Un produit d’optimisation fiscale
- Une opportunité sans SAV
- Un actif complémentaire dans votre gamme d’investissement
- Un accompagnement sur mesure par nos partenaires de premier plan et indépendants

Démembrement3Le principe utilisé est inscrit dans le Code civil depuis 1804. Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis et chacune des parties achète ce qui l’intéresse

L’épargnant achète les murs et se constitue un patrimoine et/ou des revenus à terme. Le bailleur achète l’usage de l’appartement qu’il loue pour une période de quinze ans à des ménages sous conditions de ressources.

Au terme du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement et gratuitement d’un bien de qualité. Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de partager les coûts tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur.

Le locataire est expressément informé du statut particulier de son logement et bénéficie de plusieurs droits qui lui sont rappelés un an avant l’échéance de l’usufruit :
– Une offre de relogement s’il est toujours sous les plafonds de ressources PLS (maintien dans le parc social),
– La possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente,
– La possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nouveau propriétaire.


II- UN CONFORT DE GESTION 

En contrepartie de la perception des loyers par l’usufruitier, ce dernier gère et prend à sa charge :

  • Les aléas locatifs (gestion des locataires, impayés, vacances du bien)

  • Les charges (frais de gestion locative, honoraires de syndic, charges d’entretien, assurances)

  • Les travaux d’entretien (y compris les gros travaux : articles 605 et 606 du code Civil)

  • Les taxes y compris la taxe foncière

A l’issue de cette période, le bailleur garantit à l’épargnant propriétaire le bon état d’habitabilité des lieux. En fonction de ses objectifs patrimoniaux du moment il pourra : vendre et percevoir un capital, louer pour percevoir une rente ou reprendre le bien pour l’occuper


III- UNE CAPACITÉ D’ÉPARGNE OU D’EMPRUNT UTILEMENT TRANSFORMÉE

L’acquisition d’un appartement en nue-propriété peut être, selon la situation des éventuels investisseurs, une bonne solution patrimoniale car elle permet de transformer pleinement une capacité d’épargne ou d’emprunt en création de richesse immobilière. 

En effet, par rapport à un investissement locatif classique, 3 éléments confiscatoires de richesse sont supprimés :

1/ Le risque d’impayé des loyers est totalement éliminé car les loyers sont perçus dès l’acquisition sous forme de réduction de 40% du prix de l’appartement.

2/ La fiscalité sur les revenus fonciers ne s’applique pas, car on ne perçoit aucun loyer.

3/ Les charges, dépenses d’entretien, taxes et travaux sont payés par l’usufruitier.


IV- UNE RENTABILITÉ MÉCANIQUE

L’investissement immobilier en nue-propriété génère une rentabilité de base de 3,47 %* l’an net de charges et net de fiscalité, liée à la seule récupération automatique et gratuite de l’usufruit du bien au terme du démembrement (*valeur moyenne, 2,29% si décoté 30%).

À cette rentabilité on peut rajouter la  revalorisation éventuelle du bien immobilier dans sa totalité (usufruit + nue-propriété) sur toute la période, plus les effets de levier du financement, plus les effets de levier fiscaux.

En se constituant en plus un patrimoine tangible et pérenne, la pierre étant un des rares placement qui permet, grâce à l’indexation des loyers sur un indice Insee, de se protéger contre la hausse des prix.

Principe Démembrement


V- UNE OPTIMISATION DE LA FISCALITÉ

L’intérêt premier est qu’il ne s’agit pas d’une niche fiscale. La nue-propriété ne rentre donc pas dans les éventuels plafonds des niches fiscales.

De plus elle permet de capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix,  l’équivalent de 15 à 20 années de loyers totalement défiscalisés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. 

Les frais de notaires sont calculés sur la nue-propriété seulement.

Pendant toute la période du démembrement temporaire, la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier, soit une économie de cette charge fiscale pendant 15 à 20 ans.

Si on réalise l’investissement en nue-propriété au moyen d’un prêt immobilier, les intérêts de ce dernier deviennent déductibles de ses revenus fonciers existants. Ceci permet de réduire le montant de son impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Financé avec des fonds propres ou par l’arbitrage d’une fraction du patrimoine actuellement taxé, ce placement permet de diminuer d’autant la facture d’ISF. En effet, l’investissement en nue-propriété ne rentrant pas dans la base taxable de cet impôt, les fonds ayant servi à acquérir le bien en nue-propriété ne sont plus taxés à l’ISF et la facture fiscale s’en trouve réduite. Il est ainsi possible de passer dans une tranche fiscale inférieure, voire de ne plus être assujetti à l’ISF dès lors que le patrimoine net à déclarer devient inférieur à 1,3M€.

Au terme des 15 à 20 ans, on retrouve gratuitement et automatiquement la pleine propriété de l’appartement. L’usufruit ne supporte pas l’imposition des plus-values immobilières.

En résumé, beaucoup d’avantages certes, mais le démembrement de propriété est un investissement de long terme pendant lequel on ne touche pas de loyer immédiat.

La fiscalité de la Nue Propriété expliquée par un de nos partenaires


VI- UN ENGAGEMENT LIMITÉ 

On peut revendre sa nue-propriété à tout moment sans attendre la fin du démembrement et ce en conservant les avantages fiscaux acquis. Le nouvel investisseur pourra bénéficier des mêmes avantages fiscaux. Le marché secondaire est actif, de nombreux épargnants recherchant des durées d’investissement inférieures à 15 ans. 


POINT D’ATTENTION

RAPPEL DE CE QUE DIT LA LOI

En plus des avantages déjà énumérés, il en existe aussi d’autres concernant la protection du conjoint survivant ou des petits enfants. Nous sommes à votre disposition pour de plus amples informations ou si vous souhaitez être mis en relation avec nos études notariales partenaires.

Notre plus-value dans la mise en oeuvre de cet investissement consiste à vous aider à choisir en amont le type d’opération d’investissement qui vous convient, un cadre fiscal adapté à votre situation et à dimensionner votre projet à l’aide de simulations chiffrées réalisées dans le cadre d’une étude personnalisée.

Ce n’est qu’une fois votre projet personnel validé, que nous vous proposerons une ou plusieurs solutions correspondant précisément à vos objectifs.

Nous vous guiderons notamment quant au choix du produit et à l’analyse de son prix en pleine propriété. Ce dernier doit être cohérent avec le prix de marché pratiqué sur le secteur géographique à qualité de construction équivalente.

Notre rôle consiste à identifier pour vous des programmes sélectionnés parmi les très nombreuses offres des promoteurs qui nous présentent un vaste choix de produits immobiliers au travers de multiples sources d’informations mises à jour en temps réel et réservées aux professionnels.

Nous avons également la possibilité de vous donner accès à certains programmes qui font l’objet d’une commercialisation confidentielle (intégralement optionnés sous forme de pré-réservation par le bouche-à-oreille et sans aucune publicité).


 

 INFORMATIONS PARTENAIRES

LES INFORMATIONS  CI-APRES SONT EXTRAITES DES SITES DE DEUX PARTENAIRES

 

Mise en page 1La société PERL (Pierre Epargne Retraite Logement) créée en 1999, a été le précurseur de l’investissement en nue-propriété d’appartement. Elle a été aussi à l’initiative des principales évolutions législatives et opérations dans ce domaine depuis 15 ans. PERL commercialise ses produits exclusivement dans des zones à forte pression foncière où la demande locative est supérieure à l’offre. Depuis le 28 mai 2014 PERL est détenue majoritairement par Nexity

Le mode de fonctionnement de PERL :

  1. PERL achète la pleine propriété de l’appartement : quelques appartements en diffus ou, un immeuble entier
  2. L’entreprise effectue le démembrement
  3. L’usufruit est ensuite vendu en bloc à un bailleur institutionnel à vocation sociale
  4. La nue-propriété est vendue à des investisseurs privés par l’intermédiaire de CGP et de partenaires comme SERFI Patrimoine

À chaque âge de la vie, un investissement pertinent

Le modèle PERL apporte une réponse patrimoniale efficace aux différentes stratégies d’investissement immobilier en nue-propriété selon votre âge, vos revenus, votre situation familiale ou fiscale. Il vous accompagne face aux enjeux d’épargne des grandes étapes de la vie :


Logo i-plus

Le Groupe IPLUS est né de la rencontre de deux professionnels de l’immobilier. Il a  vu le jour en 2008 en ayant pour objectif d’associer le savoir-faire dans le montage d’opération immobilière de ses deux créateurs très expérimentés dans le domaine immobilier d’investissement. IPLUS diffuse ses opérations auprès de Conseiller en Gestion de Patrimoine et partenaires comme SERFI Patrimoine et a pour objectif de nous apporter des produits en adéquation avec le demande de nos clients, à savoir :

  • Des opérations immobilières ayant un emplacement prime au sein de leur environnement
  • Des promoteurs de qualité ayant une expérience forte
  • Un savoir-faire dans le montage d’opérations immobilières en démembrement

SERFI Patrimoine travaille avec la société IPLUS principalement pour la sélection, le montage et le suivi d’opérations de démembrement sur des programmes immobiliers neufs proposés par IPLUS. L’objectif d’IPLUS est de trouver des opérations permettant d’obtenir un prix d’acquisition minoré de 40% à 50% par rapport à la valeur du marché tout en ayant un emplacement de premier ordre (PERL de 30% à 50%).

La deuxième étape d’IPLUS est de trouver un bailleur institutionnel de renom (Office public de l’habitat –OPH– ou Entreprises sociales pour l’habitat –ESH– par exemple)  afin de sécuriser le montage et de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt liés à l’opération.

VIDÉOS PÉDAGOGIQUES

Découvrez les vidéos d’Arnaud Jaffrain, Président d’IPLUS, et de Ségolène de Kermel, Responsable Grands Comptes IPLUS, interrogés par DECIDEURS TV sur les avantages d’investir en démembrement de propriété :
Pourquoi investir en démembrement de propriété

 « Quels sont les points clés pour bien acheter en nue-propriété ? »

Pour information, malgré sa relative « jeunesse » c’est la troisième année consécutive que la qualité des produits et des services de cette société, totalement indépendante, est récompensée par le vote des professionnels du patrimoine.

Classement Iplus
Cette étude consolide plus de 48.000 données collectées via un outil développé spécifiquement par les services de Gestion de Fortune, dont les formulaires sont adressés courant décembre à plus de 3.200 Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants répartis sur toute la France.


 

PERL  et le Groupe et IPLUS sont deux des membres fondateurs de l’association PULSE, association professionnelle des opérations d’Usufruit Locatif Social (ULS). L’association contribue à la mission d’intérêt général de financement et de production de logements locatifs accessibles dans les zones à forte pression foncière.

Production de logements en ULS – Opérateurs PULSE 

En 2011 les opérations en nue-propriété adossées à l’usufruit locatif social ont permis de collecter 50 M€ pour la construction de 2500 logements.


 —-REMARQUE EN CONCLUSION

Les biens présentés sur les sites de nos partenaires ne sont que des opportunités au sein d’une offre de produits d’investissement beaucoup plus large et en évolution permanente.

Contactez-nous pour en parler et trouver le dispositif et le produit qui vous convienne le mieux ainsi que la meilleure manière de l’acquérir.

Nous contacter par courriel

Documentation lien de telechargementDocumentation confidentielle lien de telechargement

afin d'obtenir des réponses à vos questionsSelon les stratégies, les besoins, les moyens et les délais dont on dispose pour chaque investisseur, nous pouvons leur proposer diverses autres solutions d’investissement. En effet, ce produit et cet actif peuvent se décliner sous d’autres formes.

POUR TOUT INVESTISSENT , PRENEZ EN COMPTE LES MISES EN GARDE CI-DESSOUS.
Quelle que soit la valeur d’un placement financier il doit répondre avant tout à un besoin. Pour les investisseurs confirmés et initiés, qui gèrent eux-mêmes leur patrimoine, ou qui ont leur propre conseil, nous pouvons simplement leur fournir le ou les produits demandés. Pour tous les autres épargnants, nous réalisons avant toute proposition une étude patrimoniale en fonction de la demande,  afin d’identifier la solution la plus adaptée à leur situation personnelle ou professionnelle. Seulement après un placement peut être judicieusement proposé.

Malgré la qualité de n’importe quel investissement, les résultats du passé ne peuvent pas présager, et encore moins garantir, des performances futures. De plus, pour obtenir un revenu potentiellement  plus élevé que le taux d’inflation, il  faut aujourd’hui inévitablement sortir des sentiers battus. Il n’y a pas de secret, la recherche de revenus plus élevés requiert une prise de risque additionnelle qu’il faut assumer, ainsi qu’un risque clairement identifié et plus ou moins accepté
De plus, avant chaque investissement patrimonial, SERFI Patrimoine recommande de recueillir l’avis d’un professionnel non salarié, et/ou non subordonné, à un établissement financier ou à un promoteur afin de se garantir de son impartialité. Un.subordonné, quelle que soit son intégrité ne peut vendre que les produits de son employeur.
La gestion de patrimoine est un vaste domaine généraliste, qui requiert de très nombreuses compétences, garanties et sécurités que toute personne est en droit d’attendre de son conseiller. Pour favoriser ses clients et leur permettre, à leur demande, d’avoir un second avis ou conseil, SERFI Patrimoine a sélectionné un cabinet d’expertise en gestion d’actifs mobiliers et immobiliers pouvant intervenir sur toute l’Alsace. Compétence, confidentialité, indépendance, garantie, sécurité, déontologie, disponibilité, respect de la réglementation, responsabilité, transparence, interprofessionnalité, formation continue, suivi régulier, … sont les qualités qu’apporte ce cabinet.

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