Quel régime choisir pour les revenus fonciers annuels inférieurs à 15000 €uros ?

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Pour les contribuables qui louent un logement nu et perçoivent annuellement moins de 15000 € de revenus fonciers, l’alternative est la suivante : soit prendre en compte leurs charges sous la forme d’un forfait de 30 % (régime du micro-foncier), soit les prendre en compte pour leur montant réel et justifié (régime du réel).

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=> Les revenus tirés de la location de biens immobiliers nus (c’est-à-dire notamment ni meublés pour les logements, ni équipés pour les locaux commerciaux, industriels et bureaux …) sont dans tous les cas soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, calculés selon le barème progressif, ainsi qu’aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (15,5 % au total actuellement).

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Leur montant imposable est en principe déterminé en déduisant du revenu brut perçu l’ensemble des charges visées par l’article 31 du CGI (dépenses de travaux, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunts. . .) effectivement supportées par le contribuable au cours de l’année d’imposition.

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=> Cependant, dès lors que ses loyers annuels n’excèdent pas 15 000 €, un contribuable relève du régime du micro-foncier (article 32 du CGI).

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Ce régime présente les deux caractéristiques suivantes :

  • D’une part, le contribuable est dispensé de souscrire une déclaration n° 2044 de revenus fonciers faisant état du détail de ses revenus et de ses charges de l’année d’imposition et a pour seule obligation de porter le total de ses loyers sur sa déclaration d’ensemble de revenus n° 2042 ;
  • D’autre part, son revenu net imposable est déterminé par l’administration en appliquant aux somme en cause un abattement de 30 % couvrant toutes les charges sans exception.

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Le régime du micro-foncier s’applique de plein droit aux contribuables percevant des loyers annuels d’un montant n’excédant pas la limite légale de 15 000€. Mais si les contribuables estiment y avoir intérêt, ils peuvent y renoncer et placer leurs revenus fonciers sous le régime du réel.

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Qui relève du régime du micro-foncier ?

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– Contribuables concernés

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Initialement réservé aux seuls contribuables tirant la totalité de leurs revenus fonciers de biens immobiliers possédés en direct, le régime du micro-foncier a été étendu par la suite aux personnes détenant des parts de sociétés dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (SCI de droit commun, SCPI ou FPI), sous réserve qu’elles soient également propriétaires d’un bien immobilier donné en location nue.

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En revanche, la détention de certains types de biens immobiliers exclut leur propriétaire du bénéfice du régime du micro-foncier. Il s’agit notamment des monuments historiques donnés en location et des logements ouvrant droit aux déductions spécifiques « Borloo ancien » ou « Scellier intermédiaire ».

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– Appréciation de la limite de 15 000 €

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Cette limite s’apprécie en totalisant le montant brut des loyers (hors provisions pour charges) perçus par le foyer fiscal au cours de l’année d’imposition. Il y a lieu, le cas échéant, d’ajouter à ces loyers la quote-part du contribuable dans les recettes brutes des sociétés immobilières dont il est membre.

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À noter : la limite de 15 000 € est appréciée annuellement et n’a donc pas à faire l’objet d’une réduction prorata temporis dans le cas où des loyers n’ont été perçus qu’au titre d’une partie de l’année.

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L’option pour le régime du réel

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=> Les titulaires de revenus fonciers qui relèvent du régime du micro-foncier et souhaitent voir leurs charges prises en compte pour leur montant effectif (et non pas forfaitisées à 30 % des loyers perçus) peuvent se placer sous le régime du réel.

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Une telle option pour le régime du réel, qui résulte simplement du dépôt d’une déclaration n° 2044 relative aux revenus fonciers, est irrévocable pendant une période de 3 ans. Au terme de cette période de 3 ans, l’option pour le régime du réel ne lie que pour une seule année.
Ainsi, après l’expiration de cette période, le contribuable peut, à tout moment, demander l’application du régime du micro-foncier.

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Exemple : Un contribuable relevant du régime du micro-foncier (loyers annuels inférieurs à 15 000 €) opte pour le régime du réel au titre de ses revenus de l’année 2012. Ses revenus fonciers de la période 2012-2013 seront obligatoirement imposés selon le régime du réel. Ses revenus fonciers de l’année 2014 pourront, à son libre choix, être placés sous le régime du micro-foncier ou sous le régime du réel. S’il opte pour cette seconde solution, il aura la possibilité de revenir au régime du micro-foncier dès 2015.

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À noter : les déficits fonciers éventuellement constatés sous le régime du réel sont imputables sur le revenu global sous conditions dans la limite de 10 700 €, et les déficits non imputés sur le revenu global demeurent imputables sur les revenus nets fonciers des dix années suivantes, que ceux-ci soient déterminés selon le régime du réel ou selon le régime du micro-foncier.

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Les données du choix

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=>  Au titre d’une année donnée, un contribuable relevant du régime du micro-foncier a intérêt à se placer sous ce régime dès lors que le total des charges qu’il pourrait déduire dans le cadre du régime du réel (dépenses de travaux, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunts. . .) reste inférieur à 30 % du montant de ses loyers.

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Dans le cas contraire (si ses charges dépassent 30 % du montant des loyers), il a en principe intérêt à opter pour le régime du réel. Cette option liant le contribuable pour 3 années consécutives, elle implique cependant d’effectuer une comparaison entre le montant cumulé des loyers et de celui des charges relatifs à l’ensemble de cette période.

Constatons qu’un quota de charges de 30 % apparaît faible par rapport à ce l’on observe dans la réalité. Ce pourcentage est ainsi systématiquement dépassé, du moins dans la première phase du remboursement de leur crédit, par les investisseurs ayant eu recours à l’emprunt pour une part significative de leur acquisition.

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CGI art. 31 et 32

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