Pourquoi séparer l’immobilier de l’entreprise ?

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Séparer l’immobilier de l’entreprise s’avère en principe judicieux pour le dirigeant d’entreprise, tant sur le plan patrimonial que sur le plan fiscal.
L’étude présente ainsi quels sont les avantages dont bénéficie l’entrepreneur lorsqu’il décide d’opérer un tel détachement.

Car le chef d’entreprise qui souhaite acquérir l’immobilier a le choix :

  • Soit d’inscrire l’immeuble à l’actif de son entreprise (entreprise individuelle ou société d’exploitation)
  • Soit de créer une structure immobilière indépendante (telle une société civile immobilière)

Si son choix s’est porté sur l’inscription du bien au bilan de l’exploitation, il convient d’analyser, dans une optique de transmission de l’immeuble, s’il est opportun de maintenir ou non cette situation. Dans la mesure où les techniques de séparation de l’immobilier de l’entreprise sont longues à mettre en place, l’entrepreneur qui souhaite opérer une telle séparation doit prendre des dispositions en amont pour être prêt au moment de la transmission. L’analyse de la situation doit donc se faire plusieurs années avant la transmission.

L’étude présente les intérêts de la séparation de l’immobilier de l’entreprise au travers des aspects juridiques, économiques et fiscaux. Enfin, l’intérêt d’une telle séparation sera analysé lors de la cession de l’entreprise ou des biens immobiliers.

Intérêt juridique et économique de la séparation x

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– Protéger l’immobilier du risque lié à l’exploitation


Afin d’assurer la sauvegarde de son patrimoine immobilier, le chef d’entreprise peut séparer les immeubles des actifs de l’exploitation. Il devra le plus souvent créer une société immobilière qui louera les terrains et les bâtiments à la société d’exploitation. Les actifs placés dans la société immobilière échappent ainsi aux risques liés à l’exploitation. En effet, les immeubles ne seront pas concernés par les aléas financiers supportés au cours de l’exercice et par la procédure collective engagée le cas échéant contre la société d’exploitation.

Mais cette stratégie est limitée, notamment si la société immobilière ou l’entrepreneur a donné des garanties à la société d’exploitation.

 

En outre, en cas de fictivité de la personne morale ou de confusion des patrimoines, la société immobilière qui en fait l’objet disparait.

  • La fictivité  d’une société est établie, lorsque les personnes qui la composent se présentant comme associés, ne sont en fait que des prête-noms ou des complices d’une autre personne elle-même associée, ou complètement étrangère à la société. En effet, dans ce cas, les éléments constitutifs de la société font défaut (affectio-societatis, apports, cause…). La volonté de s’associer n’est qu’apparente. Toute personne ayant un intérêt à agir peut alors dénoncer cette fictivité qui, si elle est reconnue, est sanctionnée par la nullité de la société.
  • La confusion des patrimoines se caractérise au vu d’un faisceau d’indices concernant : l’identité des dirigeants, des associés, des salariés, le siège social, l’absence de comptabilité distincte entre les sociétés, l’établissement de relations d’affaires anormales ou de flux financiers anormaux entre les sociétés. Cette liste établie au fil de la jurisprudence n’est pas exhaustive.

Dans ces deux cas, la procédure collective qui touche la société d’exploitation peut s’étendre à la société immobilière. Les immeubles ne seront plus protégés puisque serviront à régler les créanciers de l’exploitation.

La création de deux structures juridiques distinctes peut en outre entrainer la conclusion deconventions règlementées. Tel sera le cas si la société immobilière conclu un bail avec la société d’exploitation.  La procédure des conventions règlementées vise en effet les conventions conclues entre deux sociétés ayant des associés ou dirigeants communs.

Dans la société civile, le gérant sera alors obligé de présenter aux associés un rapport sur les conditions de la convention de bail afin que les associés puissent l’approuver. Dans la société d’exploitation, la procédure à suivre sera sensiblement la même, mais adaptée à la forme sociale de cette société. Par exemple, si la société d’exploitation est une SA, le conseil d’administration devra donner son autorisation préalablement à la conclusion du bail.

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– Faciliter la transmission familiale de l’entreprise

La séparation de l’immobilier aux éléments d’exploitation permet de diminuer la valeur de l’entreprise. Cela est intéressant dans une optique de transmission si l’entreprise constitue une part prépondérante de l’actif du chef d’entreprise. Ainsi, la moindre valeur de l’entreprise permet au chef d’entreprise de diminuer la compensation à fournir aux héritiers qui ne reprennent pas le flambeau.

Par la constitution d’une société type société civile immobilière avec les actifs immobiliers, le chef d’entreprise peut attribuer les parts de cette société aux héritiers non-repreneurs. Lepartage sera équilibré entre les héritiers et également facilité en cas de décès. L’inconvénient réside dans l’impossibilité  de bénéficier du dispositif Dutreil en cas de transmission. En effet, les parts de société civile immobilière ne peuvent pas être soumises à ce régime permettant d’obtenir, sous réserve d’engagement de conservation des parts pendant un certain temps, une exonération partielle des droits de mutation à hauteur de 75% de la valeur des parts transmises.

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– Préparer la vente de l’entreprise

Le fait de séparer l’immobilier de l’exploitation donne aux parties une plus grande souplesse en cas de vente. En effet, vendeur et acquéreur peuvent librement fixer le périmètre de la reprise.Le choix peut porter sur la vente de l’entreprise seule ou de l’entreprise et des locaux d’exploitation. Si l’immobilier est séparé de l’exploitation, le repreneur pourra par exemple louer les locaux s’il considère dans un premier temps qu’ils ne sont pas adaptés à l’activité.

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– Améliorer l’évaluation de l’entreprise

La séparation permet une meilleure évaluation de l’entreprise et facilite le financement de l’acquisition.

D’une part, l’évaluation du résultat sera plus exacte si les immeubles ne figurent pas au bilan. En effet, le résultat d’exploitation fera état des charges liées à la jouissance de l’immeuble, permettant une meilleure analyse de la rentabilité de la société.
Si l’immeuble fait l’objet d’un amortissement, la dotation assise sur la valeur historique, ne reflète pas le prix de la jouissance de l’immeuble dont la valeur vénale peut avoir augmenté depuis l’acquisition.  En principe, l’immeuble prendra de la valeur avec le temps et le terrain n’est pas amortissable.

Lorsque l’immeuble est complètement amorti, aucune charge ne pourra plus être déduite mais l’entreprise continue à jouir de l’immeuble. Donc si le résultat d’un exercice est nul, cela signifie en réalité qu’un loyer qui serait versé au titre d’un bail entrainerait la constatation d’une perte.

En outre, la séparation de l’immobilier de l’entreprise permet de mieux évaluer les actifs de la société d’exploitation. Car l’inscription d’immeubles au bilan d’une société les faits perdre de la valeur au fil du temps et du fait des amortissements pratiqués. Le repreneur dans ce cas peut donner une estimation plus faible de l’entreprise comportant ces types de bien, au regard de leur valeur comptable. Afin d’éviter cette situation, et la sous-estimation des biens immobiliers, la séparation est souhaitable.

La Lettre Vernimmen.net n°83, ouvrage de référence en matière de finance d’entreprise, démontre l’intérêt de l’évaluation du résultat d’exploitation d’une entreprise qui a recours à l’externalisation de son immobilier dans les cas où l’immobilier d’exploitation représente une fraction importante de l’actif économique industriel. Selon l’auteur, il faudrait raisonner pour toutes les entreprises comme si elles détenaient en propre leur immobilier. Ainsi, des méthodes de calcul dites « Opco/Propco » apparaissent indispensables pour pouvoir évaluer correctement des entreprises avec des politiques immobilières de plus en plus différentes. Avec cette méthode on considère que l’entreprise possède son immobilier d’exploitation alors qu’elle pourrait le louer. Si on suppose que l’activité opérationnelle verse un loyer de marché à la partie immobilière, on peut calculer la valeur des activités opérationnelles par actualisation des flux de trésorerie disponibles auxquels on déduit la charge locative. Il faut ensuite y ajouter la valeur de marché de l’immobilier pour obtenir la valeur totale de l’actif économique de l’entreprise. Avec cette approche, on observe que les entreprises ayant cédé leur immobilier d’exploitation ont un coût du capital plus élevé, reflétant un profil de risque un peu plus élevé. Pour autant, elles n’ont pas détruit de la valeur, à moins qu’elles n’aient cédé leur immobilier d’exploitation en dessous de sa valeur de marché.

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– Faciliter le financement de la reprise

L’achat de l’entreprise et de ses murs peut s’avérer compliqué si le repreneur dispose de peu de moyens. En effet, un emprunt concernant l’acquisition de titres de sociétés est consenti usuellement pour une durée de 5 à 7 ans, alors que pour une acquisition immobilière, l’emprunt s’étale souvent sur une quinzaine d’année.

Dès lors, si l’immobilier appartient à la société d’exploitation, son financement se fera sur une durée trop courte pour permettre l’équilibre de l’opération.

En outre, il est interdit à une société de consentir des sûretés afin de financer l’achat de ses propres actions. De même, la constitution d’une garantie de la part d’une filiale au profit de sa société mère risque la nullité, en raison de l’absence de contrepartie pour la filiale (Cass. Com. 13/11/2007).

C’est pourquoi la banque ne pourra pas constituer d’hypothèque sur les biens immobiliers de la société cible.

La présence de tels biens au bilan de la société d’exploitation peut donc être un frein à sa cession. Alors que si les biens immobiliers sont acquis séparément, un emprunt de longue durée pourra être consenti et l’acquéreur pourra affecter ces biens en garantie du remboursement de l’achat des droits sociaux ou du fonds de commerce.

Intérêt fiscal de la séparationx

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– Incidence du mode de détention de l’immeuble professionnel au regard des impôts directs

 

Pendant la phase de détention, l’entrepreneur individuel qui a inscrit l’immobilier au bilan de l’entreprise, peut déduire des charges. Néanmoins il n’existe pas de loyers déductibles.

L’entrepreneur évite l’imposition aux revenus fonciers, permettant ainsi une économie d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Mais l’inscription de l’immeuble à l’actif de l’entreprise individuelle a pour conséquence demajorer l’assiette des cotisations sociales de l’entrepreneur en raison de l’augmentation corrélatif de son revenu. L’amortissement déductible étant plus faible que le montant des loyers qu’il aurait pu déduire s’il détenait le bien dans son patrimoine personnel.

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Situation des sociétés pendant la phase de détention

Si la société d’exploitation est soumise au régime fiscal des sociétés de personnes, les conséquences de l’inscription de l’immeuble à l’actif de l’entreprise, pendant la période de détention, sont celles sus évoquées :

  • La possibilité de déduire des charges plus importantes
  • En contrepartie d’une augmentation de l’assiette des cotisations sociales.

Si la société d’exploitation est soumise à l’impôt sur les sociétés, une telle inscription de l’immobilier permet de réaliser une économie importante pendant la phase de détention.

  • par la déduction du résultat imposable, des charges correspondantes aux frais d’acquisition et de l’amortissement de l’immeuble
  • par l’imposition au taux de l’impôt sur les sociétés (33 1/3 %, réduit à 15% si les bénéfices sont inférieurs à 38 120 € et sous certaines conditions), généralement plus faible que le taux marginal de l’impôt sur le revenu du chef d’entreprise majoré des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (56,5 %).

Le chef d’entreprise peut opter pour l’impôt sur les sociétés tout en séparant l’immobilier de l’exploitation. Il constitue à cette fin une structure immobilière à titre privé, lui permettant de bénéficier des mêmes avantages fiscaux, sans les inconvénients juridiques de l’inscription au bilan de la société d’exploitation.

Il pourra alors constituer une société civile immobilière qu’il soumet à l’impôt sur les sociétés, en vue d’acquérir le bien et le louer ensuite à la société d’exploitation. Cet investissement présente deux principaux avantages fiscaux :

  • si la société civile immobilière réalise un montant limité de bénéfice elle pourra être taxée au taux réduit de 15%. Dans tous les cas, elle bénéficie du taux normal de 33 1/3 %
  • le résultat imposable de la société d’exploitation sera minoré du loyer effectivement payé.

 

Lors de la cession de l’entreprise ou des biens immobiliers

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– Biens inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle

L’entrepreneur est redevable de l’impôt sur la plus-value professionnelle lors de la vente des biens immobiliers inscrits à son bilan, et lors de la cessation d’activité, même s’il conserve les immeubles.

La plus-value sur les biens immobiliers inscrits au bilan depuis moins de 2 ans avant la cession ou cessation, se compose :

  • De plus-values à court terme : l’entrepreneur réintègre à son bénéfice imposable, les amortissements pratiqués. Elles font partie du bénéfice imposable au taux de droit commun (barème progressif) avec un taux de prélèvements sociaux de 8 %.
  • De plus-values à long terme, concernant l’accroissement de la valeur du bien depuis son acquisition. Elles sont imposables au taux forfaitaire de 16 % plus prélèvements sociaux de 15,5 %.

Des dispositifs de faveur sont également applicables, rendant ce mode d’imposition plus attrayant par rapport à celui appliqué en matière de plus-value immobilière réalisée à titre privé.

  • Pour la part de plus-value à long terme, un dispositif d’abattement permet une exonération à l’issue de 15 années de détention du bien.
  • Les petites entreprises réalisant un chiffre d’affaire inférieur aux limites posées à l’article 151 septies du CGI, sont totalement exonérées d’impôt sur les plus-values après 5 ans d’exploitation à titre personnel direct et continu. L’exonération s’applique aux biens immobiliers inscrits au bilan, autres que les terraines à bâtir, sans condition de durée de détention. La cession pouvant porter sur la totalité de l’entreprise ou seulement sur un bien.

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– Biens inscrits à l’actif d’une société d’exploitation

Les mêmes règles qu’exposées ci-dessus s’appliquent pour les plus-values réalisées par lessociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés qui cèdent un immeuble d’exploitation. Si la vente porte sur les titres de la société, la plus-value réalisée ne sera soumise à ces règles que si les titres sont considérés fiscalement comme des éléments d’actif affectés à l’exercice de la profession. Dans le cas contraire, la cession relève du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières privées.

Les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l’impôt sur les sociétés sont soumises au régime des plus-values immobilières prévu aux articles 150 U et suivants du CGI.

Afin de déterminer si la société est à prépondérance immobilière, il convient de vérifier le respect de plusieurs conditions :

  • l’actif, à la clôture de chacun des trois exercices qui précèdent la cession, doit être constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles bâtis ou non bâtis (ou des droits portant sur ces biens).
  • la composition de l’actif doit être apprécié à la clôture du ou des seuls exercices clos, ou à la date de la cession si la société dont les droits sociaux ont été cédés n’a pas encore clos son troisième exercice.

Les immeubles affectés par une société à sa propre exploitation industrielle ou commerciale ne doivent par être pris en compte pour l’appréciation des 50 %.
Les immeubles donnés en location doivent être retenus pour l’appréciation des 50 %.

La société soumise à l’impôt sur les sociétés bénéficie d’un régime fiscal favorable si elle inscrit l’immeuble à son actif, mais ce choix se révèle coûteux lors de la vente du bien.

En effet, la plus-value résultant de la cession sera taxable au taux normal de l’impôt sur les sociétés, sans réduction pour durée de détention (sauf rares cas d’application du taux réduit de 19%). Après avoir supporté l’impôt sur les sociétés, le solde du prix de cession distribué est imposé à l’impôt sur le revenu au barème progressif (ou au prélèvement forfaitaire libératoire de 21 % sur option) en tant que revenu de capitaux mobiliers, entre les mains des associés. L’impôt est dû après un abattement de 40 % (sauf si option au prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 21 % au titre d’au moins une distribution au cours de l’année civile) et dans tous les cas avec majoration des prélèvements sociaux de 13,5 % (15,5 % au 1er juillet 2012).

L’absence de séparation du bien immobilier est donc très pénalisante lors de la vente d’un tel bien détenu par la société.

Si la vente ne porte que sur les titres de la société soumise à l’impôt sur les sociétés, et non sur son immeuble, la plus-values réalisée par le cédant est soumise au régime des plus-values mobilières privées prévu aux article 150-0 A à 150-0 E du CGI.

La plus-value sur la vente des titres comprend de la plus value liée au bien immobilier, Cette dernière est imposable quelle que soit la durée de détention du bien par la société. La nouvelle rédaction de l’article 150-0 D bis prévoit seulement un report possible de la plus-value réalisée, sous certaines conditions.

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– Biens appartenant au patrimoine privé

La plus-value résultant de la cession d’un bien appartenant au patrimoine privé est soumise au régime des plus-values immobilières des articles 150 U et suivants du CGI. Ce régime s’applique aussi bien aux cessions de biens détenus en direct, qu’aux cessions de biens détenus au travers une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu. Enfin, ce régime s’applique également aux cessions de titres de ces sociétés dont leur actif est principalement constitué d’immeubles.

La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble ou des titres de la société civile immobilière (en cas de détention indirecte).

Lorsque la vente porte sur un immeuble (ou des titres) détenus depuis plus de 5 ans, le montant de la plus-value imposable est diminué d’un abattement  fixé à :

  • 2 % par année de détention au-delà de la 5ème année
  • 4 % par année de détention  au-delà de la 17ème année
  • 8% par année de détention au-delà de la 24ème année

Cet abattement se calcule par période de 12 mois. Le délai de détention court à partir de la date d’acquisition jusqu’à la date de cession. En pratique, les plus-values réalisées par la cession de l’immeuble sont exonérées au bout de 30 ans de détention du bien.

Le montant de plus-value qui subsiste après abattement est soumis à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % plus prélèvement sociaux de 13,5 % (15,5 % à partir du 1er juillet 2012).

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– Incidence du mode de détention de l’immobilier professionnel au regard des droits d’enregistrement et de l’ISF

L’acquéreur d’un immeuble est soumis aux droits d’enregistrements applicables aux ventes d’immeubles. Ils s’élèvent à 5,09006 %, sauf tarif particulier.

La présence de biens immobiliers à l’actif d’une société dont les titres sont cédés, peut modifier le calcul des droits :

  • Si la société est à prépondérance immobilière (avec retenue de tous les immeubles affectés ou non à l’exploitation art. 726 du CGI), la vente des titres est soumise à un droit de 5% sans abattement ni plafond.
  • Dans le cas contraire, les droits sont calculés au taux de 3% avec abattement pour les parts sociales et selon un barème progressif par tranche pour les actions (à compter du 1er aout 2012, ce barème serait remplacé par une taxation proportionnelle de 0,1%).

L’inscription ou non des immeubles au bilan de l’entreprise est sans incidence sur l’ISF. En effet, lorsque le dirigeant bénéficie de l’exonération des biens professionnels pour son entreprise, les immeubles affectés à l’exploitation sont en principe également exonérés d’ISF, même s’ils sont détenus à titre privé.

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