Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Préparer sa retraite et sécuriser les revenus de sa famille par l’immobilier locatif meublé une vrai opportunité pour tous.

La location en meublé non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses. A l’entrée, vous pouvez amortir la totalité du bien ou prétendre à une réduction d’impôt. Ensuite, vous bénéficiez d’une imposition ­douce sur ses recettes locatives. Vous devez fournir un logement clés en main, les locataires s’y installant avec leurs seuls effets personnels. Un bail écrit d’un an, ramené à neuf mois pour un étudiant, doit être signé quand le logement constitue la résidence principale du locataire. Il est prorogeable par tacite reconduction. Le bailleur désirant y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier sa décision.
Qui peut en bénéficier ?
Peuvent bénéficier des avantages du statut LMNP les personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-Mer et les personnes morales soumises à l’impôt sur le revenu. Contrairement au statut LMP, le LMNP ne requiert pas une inscription au RCS. Les recettes annuelles du contribuable doivent être inférieures à 23 000 € par an (mais aucun minimum n’est fixé) ET inférieures à 50 % du revenu global.

À NOTER : C’est un très bonne alternative à la loi Madelin, qui apporte divers avantages que la loi ne permet pas. De plus le LMNP offre souvent une rente plus importante pour un coût moindre ; une simple simulation permet de le confirmer. VOIR NOTRE ACTUALITÉ SUR LA LOI MADELIN

Quels sont les avantages fiscaux ?

En cas d’acquisition de bien neuf, le loueur en meublé non professionnel peut récupérer la TVA. Il bénéficie aussi d’une défiscalisation future sous forme de loyers défiscalisés pendant 15 ans ou plus. Le dernier avantage fiscal est en terme de transmission, celle-ci est optimisée au profit des descendants par le démembrement des parts de la SARL de famille que l’on peut constituer pour son acquisition.
 
 
Quels sont les avantages patrimoniaux ?

L’investissement permet de protéger la famille du contribuable LMNP puisque une assurance décès/invalidité est constituée à hauteur du prêt contracté lors de l’investissement. Le statut LMNP offre une grande sécurité puisque les contrats de locations sont des baux commerciaux. Ce type de bail est beaucoup plus sécurisant pour le bailleur, la durée minimum de ce bail est de 9 ans. Pour plus de sécurité les résidences sont gérées par des professionnels expérimentés (preneurs à bail). Les investissements ont une bonne rentabilité et assurent des loyers sur la durée des baux commerciaux.
 

Le capital est-il garanti ?
 
Votre capital n’est pas garanti. Vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix.
 
L’argent est-il disponible ?
Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré. 
Combien ça rapporte ?
Annuellement, vous pouvez espérer un rendement locatif d’environ 4% net. Vous pouvez aussi tabler sur un espoir de plus-value à la revente, si vous êtes prêt à conserver votre bien sur le long terme.
Quelle est la règle fiscale ?
Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes imposables sont effacées les premières années ­grâce à la déduction des charges. Second avantage : l’amortissement annuel de votre bien pour chacun des éléments le composant. Le déficit pouvant en résulter est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives, si elles ne dépassent pas 32.600 euros. Avec le « microentreprise », vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% couvrant forfaitairement les charges. Vous êtes donc taxé sur seulement 50% des loyers. Avec le régime du « réel simplifié », vous imputez les charges pour leur montant exact. Au-delà de 32.600 euros, le régime réel simplifié s’impose.

 Où acheter ?

Les résidences sont proposées par de nombreux  intermédiaires spécialisés ou non. Il faut bien connaître ce marché et ses acteurs pour en tirer le meilleur profit et en éviter certaines déconvenues.

ATTENTION => L’avantage fiscal Bouvard-Censi ; une vrai fausse bonne affaire.

Ce dispositif est surtout un argumentaire de vente pour les marchands de produit. L’acquisition de certains logements meublés (résidences pour étudiants ou pour personnes âgées ou handicapées et résidences de tourisme classées) ouvre droit à une réduction d’impôt calquée sur le Scellier. Cette réduction d’impôt, nommée Bouvard-Censi, est répartie sur neuf ans. En contrepartie, l’amortissement du bien au titre de la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux déclarés au réel est limité à la seule fraction du prix ne donnant pas droit à réduction d’impôt. Ainsi, pour un bien de 350.000 euros, la base d’amortissement sera limitée à 50.000 euros seulement ; faites vos calculs sur 20 ans est vous serez très souvent pénalisé. UTILE EN DE TRÈS RARES OCCASIONS.

  

POUR TOUT CONNAITRE DE CE DISPOSITIF VOUS POUVEZ CONSULTER NOTRE DOSSIER TRÈS DOCUMENTÉ EN NOUS LE DEMANDANT PAR NOTRE PAGE ‘CONTACTS’

 

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À propos de SERFI Patrimoine & Sémyence Entreprise, une synergie de compétences depuis 2001

Solutions patrimoniales pour particuliers et professionnels & Accompagnement de chefs d'entreprises. Le bon sens et la simplicité sont, pour toutes mes activités et mes prises de décisions, mes préceptes de vie et d’orientation professionnelle. Préceptes qui prévalent à la sélection de mes partenaires et à la mise en œuvre de mes prestations. Antoine GRAMMATICO, Consultant et Formateur.
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