La loi Pinel

Investir ou s’abstenir ?


Investir dans l’actif immobilier c’est investir dans un placement tangible et parmi les plus sécurisé, c’est la raison pour laquelle SERFI Patrimoine en a fait sa spécificité. Il existe de nombreuses formes d’actifs immobiliers directs ou indirects, plus ou moins liquides, parfois même des produits atypiques mais toujours tangibles.

Préambule

– Sauf de rares exceptions, en particulier société à l’IS ou TMI supérieur à 30 %, on ne doit JAMAIS investir simplement dans le cadre d’une loi de défiscalisation. Et si on devait le faire, il vaudrait mieux le faire par des ventes privées, ou en outre-mer, car le produit, ou le dispositif, seront  plus performants. La défiscalisation doit être un plus, un levier pour faciliter un investissement et rien d’autre.

– On ne doit investir que si on a un besoin, ou une volonté, de développer son capital, protéger ses proches, financer les études de ses enfants, augmenter ses revenus pour sa retraite, envisager la dépendance, transmettre un patrimoine, … Et JAMAIS en écoutant les conseils très intéressés d’un vendeur immobilier (agent immobilier ou banquier).

– Avant tout engagement, l’intention d’investir doit faire l’objet d’une réflexion approfondie. Outre le besoin, il faut avoir les moyens de réaliser son investissement et l’envisager sur une durée plus ou moins longue que l’on pourra assumer (au minimun 9 ans).

– Il faut enfin en inventorier les inconvénients par rapport aux avantages et se poser un certain nombre de questions (disponibles ici). Ensuite, et seulement si on a obtenu toutes les réponses, on pourra prendre la décision de faire ou non l’investissement.

La loi Pinel

Parmi  tous les actifs immobiliers, il y a l’investissement locatif direct qui peut bénéficier d’un avantage fiscal comme la loi Pinel. Mais ce sont un investissement et un engagement longs et onéreux.

Le principal argument (commercial) de loi Pinel est une réduction d’impôt. Pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal, un contribuable français qui investit dans un bien immobilier neuf, doit s’engager à le louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans. En contre partie, il déduit de ses impôts un pourcentage proportionnel à son engagement de 12, 18 ou 21%. C’est là son seul avantage. À noter que dans les DOM-COM l’avantage fiscal est plus important pour un produit et une prise de risque similaire.

Ceci dit, la somme des points de vigilance est tellement importante (environ 300 facteurs) que je ne vais en énumérer que trois, on suppose que l’emplacement est idéal et l’environnent exceptionnel :

  1. Le Prix au M² doit être inférieur au prix du marché : c’est essentiel pour la revente, car si on achète mal on revend mal (voir exemples de ventes privées). Il faut aussi savoir qu’un bien immobilier supporte de nombreux frais qui peuvent dépasser les 20 % de la valeur d’achat, dont la moitié environ pour les honoraires de commercialisation. Donc il faudra patienter à minima 10/12 ans pour revendre votre « Pinel » à son prix d’achat (c’est justement la durée d’engagement de la loi 😉 ).

  2. Le gain sur vos impôts de 21% est une hypothèse : C’est pour le seul cas ou pendant 12 ans tout c’est parfaitement déroulé, sans aucune surprise, et que le bien soit revendu à son prix d’achat. Mais en cas d’imprévu, si minime soit-il, la réduction va être mobilisée pour faire face aux imprévus et les assurances ne couvrent que les risques (de plus partiellement et pas tous). A titre de comparaison il y a des investissements immobiliers où les risques sont mieux maîtrisés avec un avantage fiscal de 20% immédiat à l’achat (et non étalé sur 12 ans). Sans prendre en compte d’autres dispositifs fiscaux plus avantageux et moins contraignants.

  3. Votre isolement après l’acquisition : Une fois l’investissement réalisé vous serez seul pour gérer les problèmes à venir et la revente ; sauf à payer des professionnels qui pourront le faire pour vous, mais cela aura un coût. Aucun investissement clé en main ne peut prendre en compte tous les imprévus et vous accompagner jusqu’à la fin de votre opération (la vente du bien).

En conclusion

  • La loi Pinel est une vrai bonne affaire pour les promoteurs et les vendeurs, qui ne prennent aucun engagement au delà de la vente.

  • C’est un investissement hypnotiquement rentable pour les investisseurs mais avec un risque élevé d’assumer des difficultés futures.

  • Seule une bonne maîtrise de toutes les composantes de l’investissement, sur une durée de 12 années au moins, permettra à un investisseur fortement fiscalisé de faire un investissement utile.

Lire aussi, sur le même sujet, les 2 pages de ce site :

Défiscaliser OPTIMISER MA FISCALITÉ


colmar-defiscalisation

 

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À propos de SERFI Patrimoine & Sémyence Entreprise, une synergie de compétences depuis 2001

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